«Ничего не уплотнится»

Сегодня It’s My City рассказал о том, что сотрудникам строительных организаций Екатеринбурга предлагают подписать готовые бланки одобрения изменений в Правила землепользования и застройки. Как мы считаем, эти изменения предполагают уплотнение застройки в Екатеринбурге и могут развязать руки недобросовестным застройщикам. Как выяснилось, бланки по застройщикам рассылала Гильдия строителей Урала. Мы поговорили с президентом организации Вячеславом Трапезниковым о готовящих изменениях. Он не согласен с нашей интерпретацией и считает, что реформа не приведет к уплотнению застройки, зато снимет лишние административные барьеры и даже позволит решить проблему ветхого жилья. 

— Я трактую предлагаемое изменение Правил землепользования и застройки как шаг к уплотнению застройки. Это верная интерпретация?

— Нет. Самое главное в этой инициативе — это сокращение административных барьеров. Вообще, предлагаемые изменения идут одним пакетом, но делятся на две части. Одна часть — это то, что касается изменение порядка согласования АГО. Это просто исполнение решения суда (в январе застройщик Prinzip выиграл суд и добился право не согласовывать АГО — прим. It’s My City). Вторая часть — это либерализация регулирования, снятие административных барьеров.

— Это как раз то, что касается изменения коэффициента строительного использования территории (КСИТ)?

— КСИТ — это главный показатель из тех, о которых идет речь. В изменениях есть и другие показатели: процент застройки, отступы, разрывы, но на самом деле это очень искусственные вещи. Изначально КСИТ появился в Екатеринбурге в качестве новации. В городах-миллионниках — мы проводили специальное исследование — этого инструмента не было. Он появился в Екатеринбурге не так давно. Появился искусственно, в качестве чисто екатеринбургской новации.

Зачем его придумали? Могу сказать совершенно уверенно — я, условно говоря, со свечкой стоял. Его придумали с благим намерением: побудить застройщиков разрабатывать градостроительную документацию. Екатеринбург остро нуждался в такой документации. Застройщик ведь может застраивать только пятнышко, а чиновнику города Екатеринбурга важно представлять, как будет развиваться район в целом. Потому что градостроительной документации или нет вовсе, или она 1970-х годов. Разрабатывать такой объем градостроительной документации — это дорого. У города денег на это не было.

И тогда придумали способ мотивировать застройщиков разрабатывать такую документацию: ввели КСИТ, который тогда составлял 2,5.

— Это значит, что на каждый квадратный метр земли можно построить 2,5 квадратных метра площади?

— Уточню: надземной площади. Сначала КСИТ был установлен в 2,5. Его специально сделали низким. Ты приходишь [в мэрию], тебе ничего специально не запрещают строить, но ты можешь строить в пределах КСИТ 2,5. Это очень немного. Если ты хочешь больше, то будь добр, разработай документацию. При этом, заметь: все равно нужно строить по региональным и федеральным нормативам.

— А сколько составляют федеральные и региональные нормативы?

— 15 тысяч [квадратных метров] на гектар. Но — на гектар городской застройки. То есть с учетом проезжих частей, тротуаров, зеленых насаждений. По планировочной единице в целом. И это на самом деле очень высокий показатель, ты его просто не сможешь преодолеть.

— Уточню для понимания. Допустим, я застройщик. У меня есть участок в гектар. Я хочу построить дом на 25 тысяч квадратных метров в рамках КСИТ 2,5. То есть федеральный норматив меня в данном случае не ограничивает?

— Все верно, потому что он существенно выше и касается всей планировочной единицы — например, всего района Уралмаш.

— То есть конкретному застройщику на федеральный норматив вообще по большему счету наплевать?

— Да, потому что он не может его преодолеть в принципе! Он очень высокий.

А КСИТ в Екатеринбурге ввели в 2015 году. До этого любой застройщик проектировал по федеральным нормативам. Но плотность гораздо эффективнее регулировалась не ограничением плотности застройки, а другими нормативами — санитарными и пожарными. Представь, у тебя есть гектар. Ты думаешь, ты можешь на нем построить лес зданий, как в Нью-Йорке? Нет, ты в России! Ты так никогда не построишь, это невозможно.

— Понятно: нормы инсоляции, пожарные проезды...

— Да, а еще спортивные площадки, которые рассчитываются не по желанию застройщика, а по нормативу на количество квартир (и это проверяет экспертиза, стройндадзор). Отступы парковок от дома так же считаются. Отступы от мусорок. И так далее.

— Это федеральные нормативы?

— Это все федеральные нормативы. Все, что связано с безопасностью, — это все федеральные нормативы.

— Но получается, что в рамках этих федеральных нормативов все равно в Москве, Санкт-Петербурге строят гигантские дома на 40-50 этажей с миллионом квартир, «человейники».

— Мне не хочется комментировать коллег из других регионов. Какие колдовские нормы они там преодолевают?.. Москва — это государство в государстве.

— Но такое же и в Ленинградской области, и в Подмосковье.

— Не буду комментировать коллег.

Так вот, мы жили без КСИТа до 2015 года. И благополучно строили. И не было ни одного дома по 30-50 тысяч квадратных метров на гектар. Хотя конструктивно не сложно построить 50 тысяч на гектар. Но есть требования, есть острейшая проблема паркингов. Паркинги городская администрация жестко требовала (и требует) с застройщиков. Почему разорился [девелопер Игорь Плаксин], если убрать криминальную составляющую? Потому что на огромный дом «Первый Николаевский» по нормативам нужно было строить огромный паркинг. Плаксина похоронило соблюдение этого норматива, не КСИТа.

Словом, все эти показатели вместе эффективно ограничивали и продолжают ограничивать плотность.

А теперь самое главное. Еще раз напомню: КСИТ как показатель был создан для того, чтобы побудить застройщиков разрабатывать градостроительную документацию. Официально, по закону позволялось преодолевать этот норматив.

— Застройщик разрабатывает градостроительную документацию и ему официально разрешают строить больше?

— Ты через эту документацию обосновываешь, почему у тебя может быть коэффициент не 2,5, а 3. Считается, что с этой документацией в рамках крупной градостроительной единицы решены все вопросы: как люди будут ходить, какой у них будет транспорт, где у них будут детские садики и школы, как будет устроено водоотведение, ливневка, инженерка, электроснабжение, санитарно-эпидемиологические вещи, безопасность и так далее. И это была правильная позиция города, чтобы у нас не было как в Шанхае.

Ведь ничего плохого, если застройщик выкупил где-нибудь на ВИЗе-Правобережном три частных участка, консолидировал их и хочет построить башню. От этого никому не плохо. Но если город будет разрешать одну башню, вторую, третью, и они не будут между собой связаны, то получим «доосмановский Париж». А чтобы получить «послеосмановский Париж», нам надо сначала османовский план. Не генплан, который не решает этих вопросов, а документацию на конкретную градостроительную единицу.

А дальше как всегда: благими намерениями выслана дорога в ад. Потому что правильная идея о разработке застройщиками градостроительной документации в обмен на разрешение превысить искусственно введенный норматив превратилась в опасный административный барьер.

— Почему?

— По разным причинам. Менялись люди, руководители, политики. В какой-то момент этот механизм стали использовать в качестве административного барьера. Вспомни прошлый год, когда областная прокуратура выносила десятистраничные постановления по поводу того, что [в администрации города] на год или два зависла градостроительная документация. До недавнего времени в Екатеринбурге для застройщиков было нормой два года проходить этот этап.

При том что социальный договор [между мэрией и застройщиками] был не об этом. Мы ведь не договаривались, что это жупел! По закону градостроительную документацию разрабатывает муниципалитет. Но поскольку у муниципалитета нет на это ресурсов (ни кадров, ни денег), было такое муниципально-частное партнерство. А превратилось оно в административный барьер.

И этот барьер был предельно не регламентирован. В Правилах землепользования и застройки примерно 10 процедур, из которых регламентированы сроки у двух (говорю приблизительно). Это означало, что ты мог сдать документы и ждать вечность.

— Это пространство для коррупции?

— Для коррупции — естественно. В целом — для волюнтаризма. А мы же за инвестиционную привлекательность. Причем я говорю это не в кавычках, а буквально. Я сам инвестор. Если я вложил сотни миллионов в участок, я не могу себе позволить сидеть годами в неуправляемом административном процессе.

Но если ты получил разрешение на разработку градостроительной документации (это тоже отдельный этап, который может затянуться до полугода), ты можешь забыть о существовании КСИТ. Ты можешь проектировать что угодно. Потом эксперты и город тебя поправят, но он смотрит уже не на формальный КСИТ.

— А на что?

— На то, сколько мест в соседней школе, в садике, какой транспорт. Сетевики смотрят, что у них будет с сетями, если ты построишь тут 100 тысяч квадратных метров. Благоустройство смотрит, как пойдет транспорт, как будет вестись уборка. И каждый говорит: все отлично, только от 100 тыс. оставь 90 тыс., школы не хватает. Оставь 80, садика не хватает. Оставь 60, а то вода не придет, или надо строить подстанцию, которая стоит больше, чем твоя жизнь. И от 100 тыс. квадратных метров «хотелок» останется 60 тыс. Но они останутся не из-за КСИТа, а потому что такой градостроительный потенциал территории.

— Тогда зачем вообще вносятся изменения и КСИТ меняется с 3 на 4, если он, как ты говоришь, ни на что не влиял?

— Отказ от КСИТа...

— Это же не отказ, а повышение с 3 до 4?.

— Де-факто это отказ. Трудно представить застройщика, которому этого не хватит.

— Если я тебя правильно понял, меняется максимальный коэффициент? Все равно у администрации остается возможность регулировать КСИТ ниже коэффициента в 4? Кому-то 2,5, кому-то 3,7?

— Нет-нет, неправильно. Когда это будет принято, разрешен будет КСИТ 4 для тех зон, о которых там идет речь. То есть застройщик будет смотреть на КСИТ 4 и на свой гектар. И он будет понимать, что с КСИТ 4 он сможет построить на нем жилья на 30 с небольшим тысяч квадратных метров. Кстати, это тоже очень важный момент: КСИТ считается не к жилью, а к надземным метрам в целом. И застройщик думает: надо ему больше или нет? И если надо, он пойдет в город за процедурой создания градостроительной документации. А если не надо, то он не пойдет и избежит административного барьера. Вот в чем идея изменений.

КСИТ — это неработающий механизм ограничения застройки. Де-факто он не работает. Он создает препятствие и забрасывает застройщиков в процедуру, в которую они могли не ходить.

— Но ведь все равно по факту застройка уплотнится?

— Это очень тенденциозно...

— Высокинский и Бирюлин признают это в своих интервью.

— Почти любой сколько-нибудь заметный объект, который ты вспомнишь, уже превышает КСИТ 3, потому что он прошел процедуру разработки проекта планировки территории. Проходя эту процедуру ты для себя это регулирование исключаешь. Это регулирование действует только в том случае, если градостроительная документация не разработана. Но я не могу вспомнить какой-нибудь большой объект, который бы не разработал документацию и не исключил таким образом это ограничение.

Поэтому ничего не уплотнится. Просто чтобы получить КСИТ 3,5, 3,8 или 4, застройщики тратили по два года на создание документации.

— Что эти изменения дадут отрасли?

— Самое основное — исключение высокого риска неуправляемой по срокам процедуры. Для банков, для инвесторов это стоп-фактор. Второе — это возможность более уверенного перехода к центростремительной модели развития. Это то, о чем последние полгода говорят [глава «Атомстройкомплекса» Валерий] Ананьев, [архитекторы] Гордеев и Демидов. Реновация — это вызов, который стоит перед Екатеринбургом. В отличие от Москвы, обладающей бездонным бюджетным ресурсом, ресурсы Екатеринбурга ничтожны.

— Когда ты говоришь про реновацию, ты имеешь в виду отселение пятиэтажек? 

— До пятиэтажек мы еще долго не дойдем. Чтобы сносить пятиэтажку в Екатеринбурге, надо [на ее месте] строить или «Гринвич», или «Тихвинъ». Возьмем дохрущевскую застройку. Это четырехэтажные многоквартирки, их относительно немного, это многоквартирки трехэтажные, это двухэтажки барачного и квартирного типа. Их огромные поля. И это частный сектор, включая многоквартирники на землях ИЖС (а это адская проблема).

— Какая тут связь? Со снятием этих административных барьеров повышается инвестиционная привлекательность участков с такими домами?

— Например, на Эльмаше и Уралмаше сотни таких домов. Они вроде бы снаружи даже смотрятся более-менее. Капремонты прошли, их покрасили... Но внутри они как гнилые яблоки. На Энтузиастов дом просто сложился внутрь, у него смыло фундамент. А город их не признает аварийными. И я могу сказать почему — я не чиновник. Потому что если их признать аварийными, у муниципалитета возникнут обязательства их расселять, а денег на это нет. Это расселение могут сделать только застройщики. Но для застройщиков нужно, чтобы финансовая модель сходилась. И чтобы была гарантия, что ты не застрянешь в городской администрации навечно с градостроительной документацией.

— По поводу бланков одобрения проекта на общественных слушаниях, которые предлагают сотрудникам строительных организаций. Это же ваша Гильдия рассылала? Зачем это?

— Я читал твой пост сегодня. Он вызвал у меня... ну, не возмущение, но отторжение. В силу тенденциозности.

Мы, интеллектуальные либералы из Facebook, любую организованную активность воспринимаем как манипуляцию. Но в данном случае я к этому причастен непосредственно. Как бы нам ни хотелось этого отрицать, этот процесс общественно значим. Я бы хотел воздержаться от слова «политически», но общественно он значим. В том числе поэтому по закону он подлежит процедуре общественного обсуждения. И после этого решение принимает не исполнительная власть, а представительный орган.

Это очень важно: у нас сегодня есть городская политика, крайне политизированный городской представительный орган. У нас [у Гильдии строителей Урала] нет практики активного участия в подобных процессах. Мы только раз в год проводим День строителя на 50 тысяч человек и форум «100+».

Эту инициативу мы защищали, разрабатывали повышение КСИТ до четырех. Мы торговались. Мы, конечно, хотели его вообще отменить. Город говорил: нет, мы боимся совсем отказываться. Нынешнее решение — плод компромисса. Наша задача была защитить этот компромисс. Не дать возможность нашим оппонентам (а ты в эти дни выступаешь как оппонент) сказать, что еще и общественное обсуждение провалили.

А дальше был простой выбор. Мы могли это сделать административно. Я сейчас открою нашу внутреннюю кухню. Конечно, мы говорим коллегам-строителям: это наша общая история, надо принимать участие в общественных слушаниях. И я попросил подготовить памятку. Мы ее не скрываем, она ходит по городу, уже тысячи, думаю, напечатаны.

Мне прислали на согласование первый вариант памятки, и я понял, что она мне кое-что напоминает. Она напоминает мне выборы в Белоруссии! Там, условно, было написано: поставьте подпись здесь! Думать не надо! Я попросил переделать эту памятку и сознательно попросил написать в памятке и тексте обращения, за что человек ставит подпись. При том написать это человеческим языком, чтобы люди понимали, что они поддерживают и подписывают.

Мы в данном случае оказываем методическую помощь и показываем, как можно принять участие в этом голосовании. Мы просили коллег ни в коем случае не давить на сотрудников. Просто предложить, попросить принять участие в голосовании. Нас невозможно обвинить в неэтичном поведении, что мы чем-то там манипулируем.

У меня у самого в офисе два человека отказались подписывать. Они сказали, что хотят воздержаться, так как не очень понимают, что это.

— Я поясню свою позицию. У меня претензия не к вам как организации или представителям отрасли. Я понимаю, что вы защищаете свои интересы, действуете законно и даже вполне этично, потому что, действительно, я не слышал о принуждении подписывать эти бланки. У меня скорее вопрос к процедуре и к администрации Екатеринбурга, которая не информирует об этих общественных обсуждениях должным образом. Да, у вас есть организация, у вас есть ресурс, вы можете собрать большое количество подписей «за» и принести их в мэрию. Но граждане толком не информированы о том, что такое обсуждение идет и в нем можно участвовать. Получится, что хотя подписи ваших сотрудников настоящие, одобрение-то фиктивно. Потому что не было никакого реального обсуждения этой темы и никакой реальной дискуссии.

— У меня сегодня минимум ушло три часа на разговоры с журналистами об этом! Мы сейчас с тобой этим разговором опровергаем твой тезис. Нет общественной дискуссии? Да она офигеть какая идет.

— Сейчас. А до этого не было. Администрация Екатеринбурга не рассказывала людям об этих предложениях, пока СМИ не написали.

— Администрацию невозможно в этом обвинять. Клерк в Главархитектуре выполняет инструкции. Он делает не больше и не меньше. И это огромная ценность. Клерк не должен создавать волну, проявлять волюнтаризм и устраивать произвол. Вы хотите, чтобы соблюдалась процедура, — и власть процедуру соблюдает.

Ты говоришь, что администрация не информирует. Да только Высокинский с Бирюлиным дали на этой неделе уже четыре комментария!

— Ну да, когда их уже начали спрашивать про эту тему. 

— Администрация выложила [проект изменений] на сайт. А что она еще должна была делать? Журналисты заметили тему и начали ее раскачивать. Получили доступ к главе города и профильному заму. Сейчас ты разговариваешь с руководителем профильной организации. Неужели можно назвать это недемократичной, нетранспарентной процедурой?

А еще ранее этот вопрос рассматривался на комиссии по ПЗЗ, которая не состоит из друзей Высокинского. В нее входит примерно 25 человек, и сотрудников администрации там единицы. Туда половина думы входит. Там дискуссия разворачивалась сверхнепросто. Туда застройщики не входят (кроме Владимира Крицкого, который там как депутат, а не как застройщик). Можно ли сказать, что не было городской дискуссии? Была.

— Но ее отражения в публичном пространстве не было.

— Если ты чего-то не видишь, это не значит, что этого нет. Еще до этого шла дискуссия в профессиональном сообществе, и это не было келейным процессом. Была напряженная дискуссия.