Привет, «человейники»?

Администрация Екатеринбурга собирается изменить правила землепользования и застройки (ПЗЗ), разрешив более плотную застройку и позволив застройщикам не согласовывать с ней архитектурный облик многоэтажек и торговых центров. Либерализация на руку строительной отрасли и может снизить коррупцию, но также грозит привести к появлению в Екатеринбурге «человейников» московского типа — 30-40-этажных домов с крохотными квартирами и слабой инфраструктурой. Объясняем, что происходит.

Новые правила: в чем суть

Администрация Екатеринбурга объявила, что выносит на общественное обсуждение проект изменений правил землепользований и застройки. С текстом изменений можно ознакомиться в издании «Екатеринбургский вестник».

1. Повысить с 3 до 4 максимальный коэффициент строительного использования земельного участка для зон Ц-1 (общественно-деловая зона городского центра), Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), Ж-4 (зона жилой застройки до 12 этажей) и Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки). Это значит, что на каждом метре земельного участка можно будет построить не 3, а 4 квадратных метра здания. Например, если на участке в 1 гектар (10 тысяч квадратных метров) раньше можно было построить не более 30 тысяч квадратных метров, то теперь разрешат строить 40 тысяч. По факту это означает, что вместо 25-этажных домов застройщики смогут строить на тех же участках дома высотой более 30 этажей, где будет больше квартир и больше жильцов.

2. В тех же зонах Ц-1, Ц-2, Ж-4, Ж-5 разрешат не устанавливать минимальные отступы от границы земельного участка. Вероятно, застройщик сможет застраивать участок вплоть до самых его границ.

3. В зонах жилой застройки Ж-4 и Ж-5 разрешат застраивать 100% участка (сейчас — не более 60%). Пункты 2 и 3 значат, что застройщики смогут строить дома вплотную друг к другу, буквально окна в окна.

4. Отменяется обязанность согласовывать архитектурно-градостроительный облик зданий в зонах Ж-5 (многоэтажная жилая застройка) и Ц-4 (торговые центры). Это значит, что застройщики смогут строить с меньшей оглядкой на мнение администрации города. И речь не только о внешнем виде зданий.

Чем опасны изменения?

Согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) — это не только про внешний вид здания, объясняет бывший главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев. Эта процедура позволяла администрации следить, выполняет ли застройщик требования по строительству необходимой инфраструктуры, достаточно ли дворовой территории, детских площадок, парковочных мест и т. п. «Внешний вид застройки — это лишь один из аспектов при согласовании АГО», — говорит Абдуллаев.

Если изменения будут приняты, мэрия лишится рычага воздействия на застройщиков, что может привести к более хищнической эксплуатации земли недобросовестными застройщиками. Снятие ограничений по застройке жилого участка и поднятия допустимого коэффициента застройки развязывает руки еще сильнее. Попросту говоря, из участка будут стараться выжить максимум — больше квадратных метров, меньше свободного пространства. В результате в Екатеринбурге могут появиться «человейники», которых уже хватает в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих к столицам регионах.

Еще одна опасность — то, что увеличение плотности застройки нарушит баланс соотношения жилья и социальной инфраструктуры. Сейчас в программах развития города заложено, что, например, на площади в один гектар не может быть больше 30 тысяч квадратных метров жилого здания — и соответствующего количества людей (1000 жителей, по 30 квадратных метров на человека). Соответственно, на такое количество жителей планируются дороги, больницы, школы, детские сады. Если баланс нарушится, инфраструктура может быть перегружена, это приведет к падению уровня жизни и недовольству горожан. 

Почему девелоперы лоббировали принятие изменений?

У девелоперов и строителей своя правда. В январе 2020 года состоялся громкий судебный процесс, в ходе которого  девелопер Prinzip смог законно отказаться от согласования архитектурно-градостроительного облика с мэрией. Некоторые участники рынка приветствовали это, считая, что процедура согласования порождает коррупцию и ставит девелоперов в зависимость от вкусов или мнения отдельных чиновников. Вероятно, именно это судебное решение подтолкнуло администрацию Екатеринбурга к изменению ПЗЗ в части отмены согласования АГО.

Для добросовестных застройщиков, заинтересованных в строительстве качественного жилья, либерализация может дать возможность использовать более смелую архитектуру и оригинальные планировочные решения. Однако менее добросовестные могут злоупотреблять этой свободой.

Кто еще заинтересован в уплотнении застройки

В уплотнении застройки могут быть заинтересованы региональные власти, рассказал It’s My City источник в одной из крупных строительных компаний. По его словам, правительство региона крайне заинтересовано в выполнении KPI по нацпроекту, а ключевой показатель там — количество введенных квадратных метров жилья. «Качество вторично, поэтому в правительстве региона заинтересованы в снятии любых ограничений на количество вводимых квадратных метров», — говорит собеседник It’s My City.

Михаил Хорьков из Уральской палаты недвижимости тоже считает, что изменения могут объясняться погоней за цифрами. «Изменения условий деятельности девелоперов в последнее время очень часто диктуется политическими задачами, а не поиском рыночного или градостроительного баланса. Задачи „строить больше“, „вперед к 120 млн. кв. м“, затмевают все остальные аргументы. А развитие города — это всегда поиск компромисса между текущими запросами бизнеса, сегодняшними требованиями жителей и будущими эффектами от изменения градостроительного ландшафта. Важно, чтобы этот баланс сохранялся», — считает Хорьков.

При этом, говорит он, если девелоперы получат большую гибкость в своих проектах — это хорошо: «Повышение эффективности отдельных территории, вовлечение их в рыночный оборот можно только приветствовать».

Изменится ли стоимость жилья?

Может быть, если застройщики смогут строить больше на тех же участках, предложение должно вырасти, а цена — упасть? Михаил Хорьков из Уральской палаты недвижимости считает, что нет. «Повышение возможной плотности застройки не повлияет на баланс спроса и предложения на рынке, — говорит он. — Дефицита предложения в последние годы не наблюдалось. Для рынка в долгосрочной перспективе важнее качественное и типовое разнообразие».

Что говорит власть?

It’s My City запросил комментарий администрации Екатеринбурга, однако пока не получил его. Заместитель начальника департамента информационной политики Виктория Мктрчян сказала, что вопрос должен комментировать заместитель главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Бирюлин, отвечающий за изменения. Однако он пока не выразил свою позицию.

Депутат городской думы Дмитрий Сергин, член комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию, сказал It’s My City, что оценивает предложение негативно. «У нас и так мэрию ругают за точечную застройку и уплотнение, — говорит он. — Теперь еще будут дворы застраивать, детские площадки ликвидировать. Да, Екатеринбург считают самым компактным „миллионником“, но еще компактнее его делать не надо. Должны оставаться свободные общественные пространства, площади, парки». По его оценке, тем не менее, шансы на принятие изменений высокие.

Как можно повлиять на решение? 

Вопрос вынесен на общественное обсуждение. Граждане могут выразить свое мнение с 11 по 25 августа 2020 года. Это заочная процедура: администрация Екатеринбурга собирает мнения граждан, а потом публикует протокол и заключение обсуждения (это должно случиться 8 сентября).

1. Проще всего — на сайте обсуждение.екатеринбург.рф (с 11 августа), зайдя на страницу обсуждения и авторизовавшись через «Госуслуги».

2. Прийти в районную администрацию или администрацию города, ознакомиться с предлагаемыми изменениями и оставить запись в журнале учета посетителей (с 11 августа). Адреса в «Екатеринбургском вестнике» на странице 2.

3. Направить письмо в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга по адресу: 620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24а, каб. 245.

Если решите выразить свое мнение, то лучше сделать это с опорой на конкретные пункты предложений и аргументировать свое мнение.