Квартальная застройка — принцип, по которому изначально строился Екатеринбург. Почему в советское время от него фактически отказались, а теперь он снова становится популярным? Что вообще такое квартал, и как комфортно для жителей разделить приватные и общественные пространства в городе? Об этом рассуждает основатель архитектурного бюро In.Form, руководитель «Школы главного архитектора», бывший главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев.
Что такое квартал? Есть несколько уровней градостроительных единиц планирования и, конечно, целая иерархия определений. Есть, например, планировочный район, микрорайон, городской квартал и жилая группа. Но зачастую происходит путаница, потому что когда люди говорят слово «квартал», каждый как правило имеет в виду что-то свое.
Ценность квартала прежде всего в том, что он образует устойчивую городскую единицу. Градостроительные понятия и категории напрямую влияют на организацию жизнедеятельности людей на определенной территории.
Квартал в первую очередь позволяет сформировать кондоминиум, а квартальная структура застройки образует градостроительную систему, в которой комфорт каждого человека обеспечивается за счет четкого разделения личных и общественных пространств. Так у человека есть потребность в социализации, во взаимодействии с себе подобными в рамках города, но в то же время человек всегда хочет сохранить за собой право на приватность.
Квартальный тип застройки позволяет обеспечить этот сложный баланс. Кроме того, важной характеристикой квартальной застройки является сомасштабность. Оптимальное соотношение высоты зданий к размеру дворов способствует психологическому ощущению комфорта и безопасности. Причем все эти пропорции давно геометрически высчитаны и протестированы.
Представьте: вы находитесь в небольшом дворе 60 на 60 метров, вокруг — жилые дома не выше 10 этажей. Это визуально комфортное для человека приватное пространство, которое он может соотнести с собой. Родители могут выпустить в такой закрытый двор детей и спокойно наблюдать за ними из окна своей квартиры на пятом этаже. Формируется атмосфера добрососедства: дома относительно невысокие, поэтому по градостроительным нормам в них нет необходимости делать переходную лоджию, и в итоге люди ходят по лестнице в подъезде, узнают своих соседей не только по площадке, но и между этажами. Это обеспечивает ощущение безопасности в рамках определенного коммьюнити.
Изначально Екатеринбург строился по подобию немецких и голландских городов, в которых были заложены принципы квартальной застройки. Ее прекрасный пример — вся старая часть города, например, часть улицы Белинского и Розы Люксембург, эта планировочная структура четко задает ширину профиля улиц и логику застройки. Межевание участков также подчинено принципам интенсивного использования каждого фрагмента территории, закрепленного за отдельными собственниками.
В советское время сменилась парадигма развития общества – коллективизация городского хозяйства сделала все городские пространства общими и ничьими одновременно, отсюда расточительное отношение к городским пространствам, гипертрофированные масштабы улиц, большие разрывы между зданиями, укрупнение планировочных элементов до огромных микрорайонов где пропадает ощущение со масштабности пространства человеку, и, как следствие, деградация благоустройства.
И если в социалистический период роль хозяйствующего субъекта, поддерживающего хоть какое-то благоустройство общественных пространств, брало на себя государство, то в пост советский период все эти «ничьи» пространства между домами начали стремительно приходить в упадок, что привело к концу 90х к существенной маргинализации городской среды. Также наложила свой отпечаток индустриализация домостроения, культивированная в советское время, когда архитектура была строго подчинена простой экономической целесообразности, и наиболее эффективным типом жилья стал 9-12-16-этажный панельный дом.
Все помнят страшные слова «переходная лоджия» – которой можно было детей пугать – на языке проектировщиков лестничная клетка типа Н-1. Такие дома уже плохо подходили для организации компактных квартальных планировочных структур — замыкать кварталы стало неудобно. Городская ткань начала разрываться.
Сейчас парадигма опять меняется, и у людей снова появился запрос на ощущение собственного пространства. Как следствие — возникает спрос на квартальную застройку и появляются соответствующие проекты. Например, микрорайон «Солнечный». По своей задумке это как раз квартальная застройка. Однако масштаб кварталов, на мой взгляд, несколько гипертрофированный — ширина профиля улиц избыточна, жилые блоки 120х120 метров тоже великоваты.
Более гармонично выглядит полузамкнутый квартал «Новаторов», где пространства между домами уже меньше и двор становится полноценной прогулочной зоной, а не пространством для машин (размер двора — 45 метров на 50 метров). Еще один пример комфортного масштаба — «Суходольский». Размер двора всего 25 метров на 53 метра и застройка вокруг в основном от 6 до 12 этажей — но как раз такая пропорция дает ощущение соразмерности и безопасности. Кроме того, в нем планируется строительство блока из нескольких кварталов, таким образом между ними появятся межквартальные общественные пространства. Это могут быть скверы, парки, площади.
Однако, несмотря на все преимуществах квартальной застройки, часто можно услышать мнение, что инвестору выгоднее точечно возвести 30-этажную высотку, а не строить квартал домов средней этажности. На мой взгляд это спорное утверждение. Вопрос не в том, что нельзя строить высокие точечные дома.
Застройка, конечно, должна быть разнообразной, и где-то возведение таких многоэтажек выглядит оправданно. Но появление точечного жилого высотного дома — это всегда «пылесос». Потому что такой дом, имея высокую концентрацию застройки и плотность населения, вытягивает ресурсы окружающей территории. То есть по градостроительным нормам вокруг него на достаточно большом расстоянии уже не получится ничего построить, потому что рядом с ним, например, должны появиться парковки, спортивные и детские площадки и другие объекты. При этом городскую среду такой объект не сформирует. Одно из основных общественных пространств в любом городе это улица, по которой ходят люди. А улицы формируются фронтом застройки, которого у точечной застройки просто нет.
Суждение о том что экономика заставляет застройщика строить высотные дома ошибочно. Если на той же самой территории, которая необходима по нормативам для строительства 30-этажной башни, разместить квартал домов средней этажности, то общее количество квадратных метров будет сопоставимо, но на первых этажах смогут появиться уже десятки магазинчиков street-ритейла, оживляя городскую среду. Причем собственник каждого из них будет заинтересован в высоком качестве благоустройства на прилегающей территории, чтобы людям было приятнее в его магазин заходить. В итоге получается, что качество городской среды от этого только выиграет.
По такому принципу построены многие европейские города, по улицам которых многим так нравится гулять. Например, в Милане или Вене даже новые жилые районы редко строятся выше 10 этажей.
В Екатеринбурге успешность распространения квартальной застройки зависит от многих факторов. Но один из ключевых вопросов, на мой взгляд, в том, чтобы отказаться от точечного девелопмента.
Нельзя считать девелопером собственника маленького клочка земли, если он решил построить там дом
Формированию качественной городской среды такая застройка не способствует, и комфортность не создает, к каким бы маркетинговым уловкам не прибегали застройщики. Нужно подходить к развитию территорий более комплексно. Чтобы квартальная застройка работала, чтобы люди почувствовали все ее преимущества, нужно использовать ее системно, как один их правильных принципов устойчивого городского развития.
Думаю, минимальной единицей территории, позволяющей комплексно подойти к ее развитию, может быть земельный участок площадью не меньше трех гектаров. Но, к сожалению, не каждая даже крупная девелоперская компания в Екатеринбурге оперирует такими градостроительными элементами. Думаю, выход есть. Можно вести совместное развитие территории силами нескольких собственников, консолидировать общие земельные и финансовые ресурсы, чтобы развитие территорий проходило по сбалансированным проектам, которые бы позволяли не строить дома по отдельности, а развивать городскую среду. В конечном счете от этого выиграет каждый.
Нам нужна ваша помощь! It’s My City работает благодаря донатам читателей. Оформить регулярное или разовое пожертвование можно через сервис Friendly по этой ссылке. Это законно и безопасно.