На It'sMyCity возвращается проект «Горизонты города». Совместно с компанией Брусника мы рассуждаем о городской среде, строительстве и архитектуре. Как должен быть устроен город? По каким улицам ходить приятно и удобно? Чем хорошие здания отличаются от плохих? В каком направлении развивается Екатеринбург и правильное ли это направление? Теперь у проекта появится постоянный автор — глава архитектурного бюро In.Form, бывший главный архитектор Екатеринбурга Тимур Абдуллаев. Вот его первая колонка.
Ежегодно власти Свердловской области отчитываются почти о 2 миллионах квадратных метров жилья, возведенных в регионе. Из них на Екатеринбург приходится порядка 1 миллиона. При этом покупательская способность остается низкой, и многие застройщики испытывают трудности со сбытом жилья. Зачем мы так много строим? И всегда ли много новых квадратных метров — это благо для города?
Зачем вообще ставятся целевые показатели по вводу жилья? Причин несколько. Сфера строительства на федеральном уровне важна, это целая отрасль экономики, которая генерирует рабочие места, поддерживает сопутствующие производства (например, производство стройматериалов). Это локомотив, разогнавшийся до определенной скорости. Его остановка или замедление скажутся на сопряженных индустриях. К тому же инвестиции в строительство – одни из самых высокодоходных.
Вместе с тем основные налоговые отчисления от строительства получает федеральный бюджет, а не муниципальный. Но массовое строительство требует и серьезного соинвестирования. Застройщик строит и продает квадратные метры, а бюджет местного уровня должен вложить средства в развитие инфраструктуры (дороги, транспорт, школы и детские сады) в новых районах. Это делается в соответствии с Генпланом, проектами планировки и иными документами. И тут встает вопрос: может ли город позволить себе такое количество метров?
Собственно говоря, откуда берется необходимость в таких объемах? Количество населения растет небольшими темпами: прирост в Екатеринбурге составляет около 1% в год. Перераспределение населения из сел и деревень в пользу городов продолжается, но не такими темпами, как раньше. Если говорить про спрос, который порожден улучшением жилищных условий, то в каком объеме он существует?
Работая архитектором, я вижу технические задания и понимаю, что многие застройщики до сих пор делают ставку на большое количество малометражных квартир.
Но город – это не просто квадратные метры, город – это в первую очередь люди
И здесь надо задуматься: создавая такие объемы дешевого жилья, кого привлекает город, во что он превращается?
Сейчас между городами идет конкуренция за то, чтобы привлечь жителей с высоким запросом на качество жизни – это квалифицированные специалисты, бизнесмены, ученые. И это создает в городах основу для экономического роста. Если мы создаем большое количество дешевого жилья, то эту задачу точно не решаем и качественную городскую среду тоже не формируем.
Не менее важно и то, где именно мы сегодня строим. Компактность – это благо для развития города, потому что она дает концентрацию ресурсов на квадратный метр (качество благоустройства, насыщение сферы обслуживания, короткие связи между инфраструктурными объектами). И есть пример Москвы, которая продолжает окружать себя новыми транспортными кольцами, и из-за маятниковой миграции город сам себя душит. И какой ценой Москве обходится решение этих проблем? Создание отдельных удаленных районов оттягивает общегородские ресурсы на свое развитие, а оно всегда обходится дороже, чем развитие участка в центре города. Но часто участки в центре города являются проблемными с точки зрения прав собственности, их «утяжеляет» необходимость редевелопмента промышленных зон. Тут весь вопрос в том, как балансировать. Для девелопера проще развивать удаленную территорию, но это дороже и сложнее городу. Что в приоритете: улучшение качества города и жизни или возможность осваивать новые территории?
Как таковая застройка города безусловным благом не является. Даже по терминам становится ясно. Девелопмент – во всем мире это «развитие», но по-русски устоялось в значении«застройка».
У Екатеринбурга в существующих границах есть огромный потенциал развития внутри себя
Архитектурный и градостроительный контекст многих территорий может стать ключом к их успешному развитию. Но очень часто под знаменем реновации впереди российского «девелопера» едет бульдозер, который просто уничтожает всю историю, идентичность и ценность территории. Вот это то, что нам надо серьезно переосмыслить, и больше внимания обращать на европейский опыт.
Город – это постоянный поиск баланса между частными и общественными интересами. Тут можно начать с фундаментальных вещей: почему люди вообще живут в городе? Они часто говорят, что здесь сильная загазованность, грязно, мешают соседи — но при этом они все равно едут в город. Людям просто нравится концентрация себя. Но до определенного предела. А дальше все зависит от того, как написаны правила общежития в городе. Эти правила и есть поиск баланса между частным и общественным.
Екатеринбург в этом плане во многом дерзкий и даже злой. Здесь действительно коммерческое развитие происходит активно и иногда даже в ущерб общественным интересам. Но это палка о двух концах. Город все равно в большей степени развивается за счет частного капитала, который чаще всего вкладывается именно в жилую и коммерческую недвижимость с небольшими сроками окупаемости. Застройка дает городу динамику и обновление. Если предположить, что главный приоритет – достижение общественных благ, в которые бизнес вкладывается менее охотно из-за отсутствия окупаемости проектов, то как городу привлекать частные инвестиции на развитие?
Это, наверное, вопрос умелой политики административного регулирования. В моем понимании, одним из главных девелоперов должна быть городская администрация, которая должна формировать долгосрочные проекты городского развития в интересах всех категорий жителей. А частный капитал должен быть соинвестором и партнером в развитии города. Нужно совершенствовать систему частно-государственного партнерства — нельзя полагаться на социальную ответственность бизнеса и думать, что частный капитал решит общественные проблемы. Такого в мире не было нигде и никогда.
Благодарим Юлию Позднякову за помощь в подготовке материала.
Нам нужна ваша помощь! It’s My City работает благодаря донатам читателей. Оформить регулярное или разовое пожертвование можно через сервис Friendly по этой ссылке. Это законно и безопасно.