В Свердловской области и Екатеринбурге стали строить меньше жилья. Исполнительный директор саморегулируемой организации Ассоциация строителей Урала Вера Белоус в своей колонке объясняет, что случилось с рынком и чего ждать в будущем. По ее мнению, мы наблюдаем не только количественные, но и качественные изменения.
Мы ожидали, что темпы строительства снизятся. В прошлом году ввели 1,2 млн. квадратных метров жилья, а в этом лишь около 800 тысяч. И в 2017-2018 году цифры будут не очень высокими: в 2015 году заложили 700 тысяч метров, в этом – всего 500 тысяч.
Но и те 800 тысяч метров, что были введены в этом году, еще надо продать. На рынке очень много нераспроданного жилья. Ждут покупателей 17 тысяч новых квартир. Раньше считалось нормальным, если к сдаче дома продавалось 90% квартир. Сейчас хорошо, если 50-60%.
Падение спроса повысило требования к качеству. Теперь люди чаще покупают жилье не для инвестиций, а для жизни.
Сейчас каждый второй приводит с собой на осмотр квартиры знакомого из технадзора и приносит множество приспособлений для проверки качества строительства.
«Рынок продавца» переходит в «рынок покупателя». Уже невозможно просто продать «квадратные метры»: застройщикам надо думать об отделке квартиры, благоустройстве дворов. Сейчас продают не просто недвижимость, а «образ жизни».
Дом – это уже не просто бетонная коробка. Всё большее число застройщиков задумывается над тем, что именно они строят.
Строительный рынок пытались оживить субсидированием ипотеки. Но пока это недостаточно эффективно. Банки и так дают ставку в 12-13%, но брать ипотеку готовы все меньше людей. Нужно работать над другими инструментами, обращать внимание на реальную инфляцию и думать про возможность субсидирования на вторичном рынке.
Проблема с обманутыми дольщиками есть, но все не так страшно. Замороженные объекты можно пересчитать по пальцам. Мы знаем все проблемные дома в городе и каждый день следим за ними, принимаем меры. Многие привыкли думать, что если банк одобрил объект для ипотеки, застройщику точно можно доверять. К сожалению, это не всегда так.
Хороший способ проверить надежность застройщика – узнать, в какой саморегулируемой организации (СРО) он состоит.
В кризис строительные компании укрепляются, небольшие участники уходят с рынка. Об этом мало говорят, но для рынка это важная и новая тенденция: у нас изживает себя институт генподрядчиков как таковых. Почти все крупные застройщики создают собственные генподрядные организации. Это – рост конкуренции, более крупные компании выталкивают маленькие. Генподрядчики становятся подрядчиками и постепенно «захватывают» ту долю рынка, которая раньше принадлежала небольшим узкоспециализированным компаниям. Эта тенденция постепенно коснётся и застройщиков.
Неприятная тенденция – рост стоимости стройматериалов. Поднять цену жилья застройщики не могут, так что сильно снижается рентабельность. Когда-то стройка считалась сферой бизнеса с космической рентабельностью. Это давно в прошлом: сегодня рентабельность минимальная, генподрядчиком и подрядчиком быть совсем не выгодно. Застройщики могут что-то заработать, но, так как продажи плохие, а ставки по кредитам высокие, надеяться на сверхприбыли не приходится.
Нет худа без добра. Снижение рентабельности заставляет думать о новых высокотехнологичных способах строительства и продажи объектов.
В 2017 году вступят в силу новые нормы закона, и рынок полностью перейдет на договоры долевого участия. На первый взгляд, для покупателей это хорошо, для продавцов плохо. Права дольщиков будут хорошо защищены, им будет проще взыскивать штрафы и неустойки. С другой стороны, у кого-нибудь обязательно появятся желающие злоупотребить своими правами, нажиться на застройщике. Например, дольщики могут уклоняться от приемки, затягивать сроки и потом претендовать на штрафные санкции. Если такое будет происходить, застройщики заложат эти издержки в стоимость квадратного метра.
Изменятся условия работы для застройщиков: появятся требования к уставному капиталу, нужно будет создавать компенсационный фонд (до 1% от планируемой стоимости строительства) и специальные счета эскроу для размещения средств (никакие оплаты невозможно будет провести без согласования с банком). Эти требования могут выполнить только крупные компании, а значит, станет меньше застройщиков. Тем компаниям, которые строят в год один-два дома, будет невыгодно работать.
Нельзя однозначно сказать, хорошо ли укрупнение рынка. Какое разнообразие объектов и цен смогут предложить пять крупных компаний вместо 15? Следующий год станет показательным, мы увидим изменения на рынке и будем ощущать их последствия.
Гарантировать качество и надежность застройщиков по-прежнему будут СРО. При этом их число будет сокращаться. Сейчас в России 266 СРО, в УрФО 14, в Свердловской области – семь. Вырастет ответственность СРО, станет невозможно купить допуск к строительству. Будет создан единый реестр членов СРО и единый реестр специалистов. У СРО есть компенсационные фонды, из которых выплачивается ущерб в случае ЧП или некачественного выполнения работ.
Рынок стал сложнее. Чтобы соответствовать ему, каждому строителю предстоит ответить на трудные вопросы.
Где строить? Ведь мало найти свободный участок, надо, чтобы он соответствовал концепции. Для кого строить? Перед началом проекта теперь обязательно нужно изучить демографическую ситуацию.Что строить? У проекта должна быть четкая концепция и до мелочей просчитанная экономика. Кто будет строить? Нужны надежные подрядчики и заказчики, а это опять-таки во многом зависит от СРО.
Один из главных вопросов – как то, что мы строим сегодня, отразится на будущем города? Девелоперы должны ответственно относиться к вопросам градостроительства и организации городской среды.
Мы стоим на пороге создания нового строительного рынка. Его формирование займёт не один год, но очень важно, что эти изменения начались. И я надеюсь, что Екатеринбург станет флагманом перемен и новых стандартов для всех городов-миллионников России.
Партнерский материал
Нам нужна ваша помощь! It’s My City работает благодаря донатам читателей. Оформить регулярное или разовое пожертвование можно через сервис Friendly по этой ссылке. Это законно и безопасно.