Россия начинала 2024 год с ключевой ставкой в 16%, а заканчивает с 21%. Ставку выше этого уровня в российской истории мы еще не видели. Среди основных причин для роста «ключа» называют высокую официальную инфляцию, минувшей осенью она достигла 8,63%, хотя правительство ожидало куда более скромные цифры.
Еще до повышения ставки банки ухудшили условия по всем программам ипотеки. Кредит на новостройки выдают минимум под 24,9%, в реальности выше 30%. При этом до конца года эксперты прогнозируют очередное повышение ключевой ставки сразу до 23%, а значит, кредиты на жилье подорожают еще сильнее.
It’s My City рассказывает, как нынешний уровень ключевой ставки повлиял на рынок недвижимости в Екатеринбурге, как девелоперы отреагировали на ее повышение, что ожидает рынок недвижимости в ближайшее время и стоит ли ожидать снижения цен на жилье в обозримом будущем.
Что происходит на рынке жилья в Екатеринбурге
В начале декабря председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что 2025 год будет непростым. Она также отметила, что ключевая ставка может вырасти еще, потому что замедлить темпы инфляции пока не удалось. А в конце зимы добавился новый проинфляционный фактор — валютный курс. 27 ноября курс доллара на рынке Forex приближался к 115 рублям, евро преодолел отметку в 120 рублей, позже обе валюты чуть откатились назад, но до сих пор доллар стоит около 100 рублей. Кроме того, на нынешнюю инфляцию влияет нехватка кадров, которая приводит к «зарплатной гонке».
— Рост цен остается высоким, но мы уже видим по оперативным данным, что происходит замедление кредита, в том числе в корпоративной части, — подчеркнула Эльвира Набиуллина.
Финансовые аналитики в целом прогнозируют, что к концу 2024 года официальная инфляция ускорится до 9%, а ЦБ увеличит ключевую ставку до 23%.
Ключевая ставка сейчас находится на историческом максимуме, а поскольку к ней привязаны ставки по всем видам кредитования в стране, то и условия по кредитам сейчас хуже, чем когда-либо. Обычная классическая ипотека на вторичный рынок выдается в среднем по ставке 26–28% годовых. Так, если брать ипотеку на пять миллионов рублей на 20 лет, средний платеж составит 113 тысяч рублей, тогда как еще пару лет назад он был 40–50 тысяч, рассказал It’s My City основатель агентства недвижимости «Драже» и крупнейшего телеграм-канала о недвижимости в Екатеринбурге Никита Словиковский.
На фоне этого в Екатеринбурге ожидаемо упала доля сделок с ипотекой на 22%. Уральская палата недвижимости ожидает падение до 30–35% по итогам 2024 года. Помимо роста ключевой ставки на это повлияла отмена льготной ипотеки в июле 2024 и существенное сокращение льготных программ. Кроме того, банки внедрили заградительные меры, например, повышенный первоначальный взнос, а лимиты по семейной и IT-программам постоянно заканчиваются.
По результатам одного из исследований, около 80% россиян уже отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки. К началу декабря число нереализованных квартир на рынке Екатеринбурга достигло почти 57 тысяч.
По рыночной ипотечной ставке недвижимость сегодня действительно практически не покупается, особенно вследствие последних новостей — первоначальный взнос составляет от 50% в ряде банков, а ставка в районе 29% и выше, заявила в разговоре с It’s My City коммерческий директор девелоперской компании «Практика» Ксения Плешкова. В настоящее время, если говорить о рынке новостроек, большая часть жилья приобретается с использованием льготных программ.
Согласно внутреннему исследованию «Практики» (входит топ-5 девелоперов Екатеринбурга, миллион квадратных метров в текущем строительстве), во втором полугодии 2024 года около 60% всех покупок осуществлялись с использованием семейной ипотеки. Еще около 35% сделок пришлось на различные программы от девелоперов — рассрочки и отсрочки платежей. Только 3–5% покупок совершались с полной оплатой покупки.
В компании отмечают снижение количества сделок на 30–50% на рынках вторичной и первичной недвижимости, потому что ипотека на рыночных условиях неподъемна для подавляющего числа екатеринбуржцев. Количество сделок с ипотекой на вторичном рынке сейчас меньше, чем когда-либо, подтверждает Никита Словиковский.
— Все квартиры на вторичке сейчас покупаются в основном за наличные либо с ипотечным кредитом до 1 миллиона рублей, но не больше. На рынке новостроек сохраняются льготные ипотечные программы для семей с ребенком не старше 7 лет и для IT-специалистов с зарплатой больше 150 000 рублей. Собственно, квартиры в основном сейчас приобретаются по этим программам, — подчеркивает Словиковский.
При этом объема льготного кредита хватает только на приобретение малогабаритного жилья — студий, однокомнатных или маленьких двухкомнатных квартир. Поэтому сегодня застройщики наблюдают активный спрос на небольшие квартиры в новостройках, который, по мнению экспертов, закончится в момент снижения ключевой ставки.
В целом падение спроса на ипотечное жилье — нормальный процесс, рассказал в разговоре с It’s My City директор по маркетингу и аналитике компании «Атомстройкомплекс» Станислав Оханов.
— На рынке идет период перестройки отрасли по новым правилам. Льготная ипотека, скорее всего, сохранится в формате предложений для отдельных категорий граждан. Но опыт покупки жилья без ипотечных кредитов в России есть, главное, чтобы на высоком уровне оставались доходы жителей региона. А различные инструменты и механизмы приобретения жилья со временем будут разработаны и отрегулированы рынком, — добавил Оханов.
Рост ключевой ставки и последующее удорожание кредитов бьет не только по спросу из-за дорогой ипотеки, но и по предложению, высказал мнение руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Пока на рынок продолжают выходить новые проекты, но это те объекты, строительство которых нельзя остановить. Там, где у девелоперов есть возможность маневра, новые комплексы поставлены на паузу. Проектное финансирование стало слишком дорогим, риски выросли. И в следующем году, после нескольких лет роста ассортимента жилья, мы можем увидеть его сокращение.
Что предлагают застройщики в условиях кризиса
Для девелоперских компаний настали непростые времена, отмечают наши собеседники. Все жилые комплексы сейчас строятся на кредитные деньги, а ставки по кредиту для застройщиков зависят от реальных продаж.
— Если квартиры перестанут продаваться, кредит на строительство будет стоить не 3–5%, а рыночные 25–30%. Что сразу же сделает бизнес-модель убыточной. Это мышеловка, в которую попала вся девелоперская отрасль после изменений в 214-ФЗ о долевом строительстве, введении эскроу-счетов и после роста ключевой ставки до 21%, — отмечает Никита Словиковский.
Несмотря на все сложности с лимитами и условиями выдачи, ключевым инструментом, который продолжает поддерживать продажи квартир, остается семейная программа. Рыночная ипотека почти не работает, но девелоперы запускают программы субсидирования ставок, когда на короткий период времени заемщик может получить разумную ставку.
Для поддержания спроса застройщики во второй половине 2024 года стали активно предлагать клиентам альтернативные формы оплаты. Разные участники строительного рынка придумывают всевозможные схемы с рассрочками, в том числе и длинными — на 7–8 лет. Это второй по популярности способ покупки новостроек в нынешние непростые времена.
Например, один из екатеринбургских застройщиков предлагает рассрочки без платежей, когда первоначальный взнос составляет 20%, а основная часть оплаты происходит после ввода дома в эксплуатацию. Похожее предложение — ипотека после ввода. Первоначальный взнос составляет от 20%, основная часть оплаты происходит после окончания строительства. Девелоперы ожидают, что к моменту ввода дома в эксплуатацию ключевая ставка снизится и покупатель будет платить комфортную для него сумму.
Чтобы удержать спрос, застройщики также регулярно предлагают покупателям скидки и специальные предложения. Например, в некоторых случаях при единовременном приобретении квартиры, кладовки и парковочного места покупатель получает 3% скидки. На повторную покупку или при быстром выходе на сделку при 100% оплате наличным платежом предлагается скидка в 2%.
Что ожидается в ближайшие месяцы
В конце 2024 года для рынка вторичного жилья и новостроек мало что изменится. Даже если в декабре в очередной раз повысят ключевую ставку, вряд ли это существенно скажется на покупке недвижимости. Рыночная ипотека уже сейчас установлена на очень высоком, заградительном уровне. При этом в следующем году при обновлении лимитов на льготные программы девелоперы ожидают приток покупателей.
— В перспективе следующего года после просадки во второй половине 2024 из-за завершения действия безадресных льготных ипотечных программ спрос вернется к росту. Вклад в это будет вносить в том числе дефицит современного качественного жилья, который все еще является одним из ключевых драйверов спроса, — заявил It’s My City директор кластера «Урал» группы «Самолет» Александр Фролов.
Михаил Хорьков, напротив, не ждет кардинальных изменений в ближайшие два месяца:
— Активность рынка и так была невысокой, а после Нового года будет еще ниже. Для вторичного рынка это характерно как для покупателей, так и продавцов. На рынке новостроек девелоперы надеются, что в следующем году проблемы с лимитами будут решены. Но это лишь поддержит сложившийся баланс, а не изменит его.
Никита Словиковский ожидает, что в первой половине 2025 года рынок вряд ли увидит много новых стартов продаж: девелоперы тормозят с выводом на рынок новых объектов, так как опасаются не справиться с кредитной нагрузкой. Однако глобальной заморозки рынка не предвидится.
— Возможно, мы увидим, как некоторые проекты меняют своего застройщика. Это может привести к обнулению части продуктовых обещаний, данных предыдущим игроком. Свои квартиры люди получат, но, возможно, более низкого класса, чем было заявлено. Государство продолжит поддерживать строительную отрасль если не рублем и дешевым кредитом, то послаблениями в законодательстве. Для них уже убрали штрафы за задержки ввода в эксплуатацию, но, вероятно, мы увидим и другие «облегчения». Что вряд ли порадует конечного покупателя, — полагает Словиковский.
По вторичному рынку эксперт ожидает роста качества продуктов. Ведь когда покупателей на рынке мало, усиливается борьба за них со стороны продавцов, например, они стремятся привлечь потенциальных покупателей качественным ремонтом.
— Если раньше модным было продавать «стены», предполагая, что новые покупатели будут все переделывать под себя, то сейчас на арену выходят всевозможные технологии подготовки квартир к продаже, прямо как на рынке б/у автомобилей. Мы видим, как квартиры, в которые вложили 70–150 тысяч в декорирование и косметический ремонт, улетают за три дня по цене на 100–200 тысяч дороже аналогов, стоящих в рекламе месяцами, — добавляет Словиковский.
Будут ли снижаться цены на жилье
На новостройки снижения цен не будет, потому что увеличивается стоимость строительных материалов и расходы на оплату труда строителей. Бизнес кредитуется под большие проценты, обслуживание вышеупомянутых эскроу-счетов тоже стоит денег. Даже при оптимизации расходов на строительство рост цен произойдет, однако он не будет таким интенсивным, как в уходящем году — с января 2024 года цены увеличились в среднем на 14%. Ксения Плешкова из «Практики» ожидает, что в следующем году стоимость недвижимости вырастет в пределах 5%.
Александр Фролов из «Самолета» тоже не советует надеяться, что стоимость квадратного метра упадет, и прогнозирует рост цены на жилье из-за постоянно увеличивающейся себестоимости строительства.
— Из-за того, что не все люди могут реализовать потребность в покупке жилья, на рынке формируется отложенный спрос. Мы ожидаем, что он будет реализован, когда ключевая ставка начнет снижаться. Предполагаем восстановление спроса в горизонте одного-трех лет, — считает Ксения Плешкова.
На вторичном рынке предпосылок для снижения цен также не просматривается. Чтобы это происходило, должно увеличиться количество объявлений по продаже. Однако в неспокойные времена люди предпочитают перекладывать свои сбережения из вкладов в бетон и не спешат выходить в кеш, то есть продавать жилье. Вдобавок недоступная ипотека сдерживает количество желающих продать свою вторичку, чтобы купить другое, более просторное жилье.
— В результате роста количества объявлений не происходит, а квартиры, выходящие на рынок сейчас, выгребаются либо стрессовым спросом со стороны покупателей с наличными, либо покупателями с «военными» деньгами, — подчеркивает Никита Словиковский.
Что принесет новый 2025 год
Прогнозы по рынку недвижимости сложно делать из-за множества факторов неопределенности, в том числе непредсказуемой политической ситуации. Очевидно одно: спрос на недвижимость не покажет рост, пока не снизится ключевая ставка. Поэтому в предстоящем году основная часть покупок недвижимости будет совершаться с использованием рассрочек и семейной ипотеки при наличии лимитов.
— Предвидится приток инвесторов в связи со снижением курса рубля. Депозиты не покрывают инфляцию. Недвижимость же является самым безопасным вариантом сохранения и приумножения капитала как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, — предполагает Ксения Плешкова.
Девелопер «Атом» в 2025 году собирается стартовать с объектами в локациях, где ранее не имел предложения жилья, в том числе связанных с комплексным развитием территорий («реновацией» промзон и кварталов со старым жильем).
— Специфика уральского региона — стремление жителей к комфорту и желание вкладываться в него. Так что недвижимость остается востребована как жилая, так и коммерческая. Это тоже следствие достаточно высокого уровня доходов и уровня жизни, — заключает Станислав Оханов.
It`s My City