Архитектурное наследие — больная тема для Екатеринбурга. Десятки разрушающихся старинных усадеб и памятников конструктивизма годами ждут реконструкции. Все чаще в новостях появляется компания «Деловой дом на Архиерейской» («ДДА»), которая выкупает старинные здания для реставрации. В ее распоряжении уже больше десятка особняков, а в прошлом году компания решила отреставрировать гостиницу «Исеть».
Такая активность настораживает общественников: не снесут ли бизнесмены очередной дом, не потеряют ли усадьбы свою ценность после реставрации и не появится ли на их месте новодел. Да и зачем вообще компания миллиардера-энергетика вкладывается в неприбыльную и сложную реставрацию, которая окупится в лучшем случае через 15 лет? Все эти вопросы мы задали представителям «ДДА» Александру Оводову и Ольге Томаткиной.
Фото предоставлены «Деловым домом Архиерейской»«Реставратор с точки зрения законодательства никак не защищен»
— Сколько всего зданий, у которых есть статус памятника, вы взяли под свое управление или выкупили? Какие уже отремонтированы, а какие в процессе реставрации?
Александр Оводов (далее — Александр): Сейчас в разработке 15 зданий. Часть из них уже в собственности и отреставрированы, какие-то находятся на финальных стадиях восстановления или в процессе приобретения.
Так, в нашем распоряжении:
дом купца Заверткина на Чапаева, 14/5
дом-лавка Бухонина на 8 Марта, 24
дом контор «Строганов» на Карла Либкнехта, 5
усадьба Переяславцева на Карла Либкнехта, 3
дом Бородиной на Добролюбова, 9
здание земской школы, где находится Уральский филиал Пушкинского музея
дом Флоринского на Сакко и Ванцетти, 69
усадьба Блохиной на перекрестке Розы Люксембург и Декабристов
дом Симанова на Попова, 4 и другие
Некоторые объекты, например гостиница «Исеть», находятся в процессе передачи управления. Есть здания, которые мы еще не успели купить, хотя администрация города не против, например, сооружение бывшего завода «Тонус» на Розы Люксембург. Но мы всегда должны проходить через процедуру торгов, поэтому не можем быть на 100% быть уверены, что здание обязательно станет нашим. Возможно, объект выкупит кто-то более способный и везучий, а не мы.
Раньше некоторые здания-памятники попадали к нам ситуативно. Например, у дома купца Заверткина на Чапаева удобное расположение, а вот усадьба Переяславцева — первое здание, которое мы целенаправленно приобрели для восстановления.
Усадьба Переяславцева, которую начали реставрировать в 2021 году. Фото: Елена Елизарова / It’s My City— Какие есть несовершенства в законодательстве, касающемся сохранения ОКН? Среди застройщиков и архитекторов есть мнение, что нынешние нормы очень строгие, из-за этого сложно адаптировать здания-памятники под современное использование. Так ли это с вашей точки зрения?
Александр: Помимо того, что такие объекты стоят довольно дорого, нужно пройти процедуру торгов. Еще один из камней преткновения — это большая работа с документами, постоянное взаимодействие с контролирующими органами власти.
Чтобы заниматься этим, помимо денежных ресурсов нужны трудовые: юристы, технические специалисты, эксперты в вопросах культурного наследия, которые разбираются во всех СНиПах и ГОСТах. Это огромное количество договорной работы, для того чтобы просто выйти на объект и начать там реставрацию.
История с той же усадьбой Переяславцева началась в 2019 году, и только в 2021 году мы начали там работы. Два года заняла подготовка: разработка и согласование проекта, экспертизы. И все это время мы платим аренду муниципалитету.
То есть два года минимум ты зарываешь в землю свои деньги, так как право собственности даже после проведения торгов ты не получаешь, а приобретаешь его только после реставрации здания. Так со всеми нашими объектами.
Это проблема законодательства: компания-реставратор попадает в уязвимое положение. В идеале организация, которая заявилась на покупку здания и хочет его реставрировать, должна быть в приоритете у законодателей и муниципалитета, так как она, по сути, является меценатом. У нее должны быть преимущества и возможности.
Но сейчас дело обстоит далеко не так: мы выкупили здание, но не имеем права собственности, де-юре мы не являемся владельцем, хотя де-факто мы вкладываем деньги, проводим там работы. Если хоть что-то поменяется, власти могут откатить все назад и мы можем лишиться здания.
Первый проект «ДДА» в Екатеринбурге — дом Заверткина на Чапаева. Фото: Елена Елизарова / It’s My City— А были такие случаи?
Александр: К счастью, пока нет. Наверное, в российской практике бывало и, возможно, это было связано с тем, что компании-реставраторы злоупотребляли правом на восстановление, начинали сносить здание, и город забирал у них здание назад. Но у нас такого не было, так как мы относимся к ОКН бережно.
Тем не менее реставратор с точки зрения законодательства никак не защищен. Нам хотелось бы более прозрачных разъяснений со стороны закона, что может и не может делать реставратор. Сейчас закон ограничивает его только тем, что написано в охранном обязательстве.
Например, мы не можем расширить оконный проем, перенести колонны, даже если это необходимо с точки зрения бизнеса. В старинных усадьбах очень маленькие комнаты, а, например, для ресторана нужны более открытые помещения.
В ста процентах случаев, чтобы убрать какую-то стенку, процесс согласования в десять раз дольше, чем занимает демонтаж. Я говорю не о кирпичной кладке XIX века, а об обычной незначительной перегородке. Это проблема.
Ольга Томаткина (далее — Ольга): Со стороны государства и общественников было бы правильнее подумать, а чем можно помочь социально ответственному бизнесу, который хочет заниматься восстановлением зданий. Контроль, конечно, нужен, ведь бизнес есть и недобросовестный. Но нужны и помощь, и контроль. А когда это только заградительные мероприятия, то сделать что-либо невозможно.
Парадокс заключается в том, что мы не можем потратить деньги, даже когда хотим потратить их.
Бизнес ведь хочет не только восстановить, а дать зданию вторую жизнь, чтобы памятник не пустовал. Но для этого оно должно обладать современными условиями. Если восстановим объект на все 100%, значит, он будет с печным отоплением, освещаться керосиновыми лампами, без водопровода и канализации. Такое здание никому не нужно.
А вот если восстановить дом на 80%, то можно сохранить все ценное в нем, добавив современную инженерную начинку. После этого бизнес может найти «жильцов» для такого дома и возвратить свои инвестиции. Но сегодняшние заградительные мероприятия мешают проводить разумное переоснащение исторических зданий.
Лепнина в доме Бородиной на Добролюбова, 9. Фото предоставлено «ДДА»Александр: Нынешний федеральный закон № 73 «Об объектах культурного наследия» — это устаревший документ, который почти не обновляется, хотя рынок недвижимости кардинально изменился. Поменялись и запросы арендаторов, и технологии реставрации, и материалы. Сейчас уже никто не машет кувалдой, так как можно аккуратно менять наполнение здания, сохраняя его исторический облик.
Мы были бы рады, чтобы этот закон о работе с памятниками был адаптирован под современные реалии. Было бы гораздо проще работать и быстрее сдавать объекты. До сих пор не совсем понимаю, как компании в Москве укладываются в полтора-два года на проведение торгов, разработку проекта, согласование в Главархитектуре и реставрацию. Через два года они уже селят арендаторов. Мы тоже хотели бы так научиться, но в нашем городе работы выстраиваются по-другому...
Еще одно несовершенство законодательства — это невозможность сделать какой-то текущий ремонт, например, покрасить часть стены или обновить штукатурку на балконе без разработки целого проекта и согласования его с властями.
Фактически эти работы будут стоить 300 тысяч рублей, но они без преувеличения превращаются в 3 миллиона.
Надо заплатить аккредитованной компании за разработку проекта на весь фасад, оплатить работы ремонтной компании, у которой есть право проводить работы в ОКН. Но сейчас идет рассмотрение законопроекта, который разрешает проводить текущий ремонт без долгих согласований. Надеюсь, что этот закон в конце концов примут.
Фото: Саша Зубковский / It’s My City«У нас не выстраиваются очереди из арендаторов»
— Какие арендаторы заезжают в отремонтированные усадьбы, особняки?
Ольга: Самый прекрасный для ОКН арендатор — это ресторатор. Среди арендаторов в Екатеринбурге их больше всего. Чаще всего им подходят небольшие особнячки, которых в городе много. Если рассматривать более крупные объекты, например, как на Карла Либкнехта, 5, то там размещаются офисы.
Да, адаптировать исторические здания под современные условия сложно, так как в них чаще всего нет ни водопровода, ни канализации. Например, на Сакко и Ванцетти мы начали согласовывать подключение дома к инженерным сетям полтора-два года назад и только сейчас занимаемся его подключением. Все это время ушло на согласование с управлением госохраны ОКН.
— Все-таки о чем вы больше беспокоитесь: о комфорте арендаторов или о сохранении подлинности здания?
Александр: Нам не позволяет закон брать в приоритет комфорт арендатора.
— А если законодательство станет мягче? Ведь ОКН сохраняют для того, чтобы мы сейчас могли посмотреть на старинную архитектуру, лепнину и резьбу. А бизнес может занять и другие помещения.
Александр: Чтобы отреставрировать объект деревянного зодчества на Карла Либкнехта и Сакко и Ванцетти, мы нашли единственного человека в Екатеринбурге, который этим занимается. Если бы мы не сходили по этому с ума, мы бы оставили все как есть. Я не скажу, что ресторатор получил какой-то комфорт от детального восстановления, что ему нужно было все это зодчество. Но мы сделали все как надо.
Дом Флоринского с деревянной резьбой на Сакко и Ванцетти. Фото: Елена Елизарова / It’s My CityИнвестор и собственник нашей компании Алексей Бобров относится к этому отчасти с философской точки зрения, потому что все это «длинные» деньги, так как срок возврата инвестиций от 8 до 15 лет.
Сегодня не настолько стабильный рынок и экономическая ситуация, чтобы можно было так легко зарыть свои деньги на 15 лет и быть уверенным, что потом они тебе вернутся с доходностью 10–15%. Если ты сейчас вкладываешь условные 50 миллионов рублей, то в 2038 году это будут другие 50 миллионов. Поэтому наш проект — это, можно сказать, меценатство и социальный вклад.
Комфорт для будущего арендатора безусловно важен. Например, недавно один известный бренд одежды интересовался нашим особняком на Добролюбова, 9. К счастью, это очень понимающий и экологичный бизнес, который осознает, что заходит в объект культурного наследия и не сможет все переделать под себя. Для нас важно, чтобы арендатор понимал, что не объект лепится под него, а он должен встраиваться в существующий объект.
Наша задача — обеспечить качественными коммуникациями, чтобы внутри было сухо, тепло, работала система кондиционирования, была пожарная сигнализация, то есть было все то, чем обладает большинство офисов класса «А». Для нас это одна из главных ценностей, а мы бы хотели, чтобы бизнес это понимал и разделял.
Да, мы не строим небоскребы, в которых как раз зачастую устраивают такого уровня офисы, поэтому мы не предоставляем красивый вид на город с высоты птичьего полета. Но зато мы предлагаем уникальную локацию.
Здание земской школы, где сейчас находится Уральский филиал Пушкинского музея. Фото: Елена Елизарова / It’s My CityПрекрасный пример такого размещения здания — это здание земской школы, где сейчас Уральский филиал Пушкинского музея (ГЦСИ). Если туда зайдет какой-то богатый ресторатор, то ему очень повезет: тут у тебя и набережная, и дендропарк. Будет много преимуществ, которые перекроют возможный дискомфорт от использования здания-памятника. Да, у нас не выстраиваются очереди из арендаторов, но были прецеденты, когда сдачу здания ждали и год, и два.
«„Исеть“ — самое крупное здание, за которое мы брались»
— Насколько реально и выгодно тщательно подходить к реставрации здания, не заменяя такие прикладные вещи, как двери и окна, к чему часто призывают активисты и общественники?
Александр: То, что можно сохранить и что будет соответствовать необходимым требованиям к объекту, мы стараемся сохранить. Почти во всех зданиях мы ставим деревянные рамы. Да, они современные и это не те оригинальные окна. Дерево имеет свойство рассыхаться и деформироваться, из-за чего мы не можем оставить конструкции, которые простояли здесь сто лет. Делать новые рамы, но в той же технике, без уплотнителей, механизмов — бессмысленно, так как в комнату будут залетать пыль, грязь, а зимой будет холодно.
Зачастую в особняках стоят не исторические двери, а простые советские, которые не имеют никакой ценности. А вот в усадьбе Переяславцева мы сохранили входную историческую дверь и люстру внутри дома.
Итог такой: где можно — стараемся сохранять. Но гордо махать флагом и говорить, что мы сохранили деревянное окно, которое каждую зиму будет зарастать инеем, конечно, это нерационально.
Фото: Марина Молдавская / It’s My CityГоворящий пример: был на экскурсии в Городке чекистов, посещал квартиру, в которой хозяева сохранили оригинальное остекление эркерного окна. Но даже летом им приходится ходить в теплой одежде, а зимой температура в комнате опускается до +12 градусов. Стоит ли это того? Понятно, что они не меняют окна из-за охранных обязательств, наложенных на дом, а восстановить эти деревянные окна очень дорого.
В доме напротив в этом же Городке чекистов я увидел, как кто-то на такой же балкон поставил белый стеклопакет. И никто ничего им не делает. Вот такие две крайности, нет никакого баланса. Мы же стараемся его соблюдать.
— Кстати, о Городке чекистов. Как у вас продвигаются дела с гостиницей «Исеть»?
Александр: Пока все на уровне юридических процедур. Мы собираемся открыть совместное с областными властями предприятие, на баланс которого потом перейдет гостиница. Без этого предприятия мы не можем разработать проект реставрации, ведь на это сразу нужны финансы. Проект для «Исети» — это огромные деньги, а гостиница — самое крупное здание, за которое мы когда-либо брались.
— Зачем тогда вам такая морока?
Александр: Это решение собственника нашей компании. Но, если говорить глобально, то цель все та же — сохранение исторического наследия, одного из самых значимых памятников конструктивизма Екатеринбурга и, возможно, даже России. Объект пока жив, поэтому им еще можно заниматься, он не рушится изнутри и должен перенести капитальную реконструкцию.
Для меня было удивлением, когда некоторые СМИ написали, что реставрация гостиницы «Исеть» отложена до 2028 года. В смысле отложена?! Это всего четыре года, для такого огромного здания это не много. За это время нам нужно успеть пройти все согласования, в 2025–2026 годах будет идти разработка проекта, а 2026–2028 годах пройдут восстановительные работы. Нужно обследовать все 11 этажей, все номера, провести новые сети, благоустроить пространство вокруг.
Гостиница «Исеть». Фото: Елена Елизарова / It’s My CityПроблема еще и в том, что гостиница, которая там предполагается, должна соответствовать всем современным нормам, отелю с четырьмя звездами. Но это будет действительно крутой объект. К началу реставрации мы должны успеть сдать остальные объекты, они начнут приносить прибыль. Сейчас пока все, что мы делаем, является инвестицией без прямого дохода. Тогда мы сможем комплексно заняться «Исетью».
Идей, что можно там сделать, много даже сейчас. Это могут быть общественные пространства по аналогии с Ельцин Центром. Мы понимаем, что жители и гости города должны иметь возможность туда зайти и как-то взаимодействовать со зданием. Может быть, там будет что-то вроде музея конструктивизма. Это важный объект, и мы понимаем, что к нему будет приковано много внимания во время реставрации.
«Хоть один общественник восстановил здание, вложил в него деньги?»
— Нужно ли, по-вашему, при разработке проектов реставрации советоваться с общественниками, которые занимаются сохранением объектов культурного наследия?
Александр: Принимать общественное мнение, выраженное в конкретных показателях, безусловно нужно. Например, люди говорят, что необходимо сохранить ряд зданий, подкрепляя цифрами и фактами, почему эти объекты важны. Бизнес и власти должны к этому прислушиваться, это архиважно.
Но, конечно, у меня есть и вопросы к действиям общественников. Может быть, я не прав, но хоть один общественник восстановил здание, вложил в него деньги? Сделал хоть что-нибудь кроме того, чтобы стоять с плакатом и кричать, что ничего нельзя трогать?
Например, в усадьбе Переяславцева в 2021 году мы снесли сгнивший деревянный переход, который уже был опасными биологическими отходами. Сейчас мы восстановили его точь-в-точь, только из кирпича. Кто-то нас похвалил за то, что мы миллиметр в миллиметр восстановили тот же объем?
Мы за то, чтобы общественники помогали просвещать горожан, рассказывали им об истории зданий, чтобы люди понимали, где жили купцы или какие-то известные люди Екатеринбурга. Знание порождает бережное отношение к объекту не только со стороны собственников, но и обычных людей.
Фото: Марина Молдавская / It's My City— Но ведь есть разные активисты: кто-то занимается просвещением, как вы говорите, а кто-то контролем.
Александр: За нами и так установлен контроль со стороны государства. У нас не было ни одного объекта, с которого мы бы настойчиво хотели снять охранные обязательства, иначе суть нашей миссии теряется. Зачем нам исторический объект без статуса? Мы могли бы тогда строить ЖК или офисы, которые бы окупались за пару лет, а не за 15.
Когда мы начинаем работу по восстановлению, пройдя все согласования и экспертизы, дополнительный контроль общественников не нужен. Зачастую это просто мешает.
Хотя у нас каких-то противоречий с общественниками нет, мы всегда открыты для диалога. Когда у нас была история с усадьбой Переяславцева, мы собрали пресс-конференцию, ответили на все вопросы. Хотя почему-то к ней подключились далеко не все, кто написал, что мы якобы сносим здание под покровом ночи. Мы готовы были рассказать, что снесли уже не историческое наследие, а опасные биологические отходы.
Ольга: Чтобы разработать проект противоаварийных работ, мы консервируем здание, изучаем, что из себя представляет конструкция, отделочные материалы, кон. И только потом начинаем реставрировать.
Из-за того, что десятилетиями в этих зданиях никто не жил, объекты разрушаются. Бывает, что от простого прикосновения стены превращаются в труху, там уже восстанавливать нечего. Какие-то помещения или части здания находятся десятилетиями без доступа к воздуху, и когда мы их вскрываем, они сразу рассыпаются просто от взаимодействия со средой.
Сгоревшая усадьба товарищества Печенкина и Ко на Малышева, 39. Фото предоставлено «ДДА»Мы готовы все это показывать, рассказывать общественникам и всегда можем провести на объект с соблюдением техники безопасности. Но ведь общественники есть разные: есть профессионалы — специалисты по сохранению ОКН, историки, археологи и архитекторы, есть дилетанты, которым нужно только пошуметь и вызвать хайп, нежели чем-то помочь.
На самом деле, мы дружим с многими общественниками, сотрудничаем с ними, просим информацию по каким-то соседним важным объектам. Так, например, у нас получается с проектом «Сад Нурова». Мы советовались с архитекторами из «Дизайн-кода Екатеринбурга», когда начали заниматься домом Симанова на Вайнера — Попова. Мы предложили делать что-то вместе, когда узнали, что это профессионалы, а не просто люди, которым лишь бы пошуметь.
Еще одна вещь, которая мне не очень понятна: где все эти общественники, когда объект культурного наследия покрывают граффити? Они ведь могли бы контролировать не только нас, застройщиков и реставраторов, но и тех, кто вредит зданиям вот таким образом. Или почему общественники не обращают внимание властей на состояние заброшенных зданий-памятников? Ведь они могут взаимодействовать не только с бизнесом, но и с муниципалитетом.
Александр: Бизнес, который и так занимается тяжелым делом по восстановлению ОКН, общественникам контролировать проще всего. Мы не защищены законом, мы балансируем между всевозможными «нельзя». А тут еще и общественник бежит со своим «нельзя».
Фото: It’s My City«Почему нельзя начать развивать историческую среду в границах квартала, района?»
— Что нужно делать, чтобы привести в порядок все памятники архитектуры в Екатеринбурге? Передать бизнесу или такие здания должны быть под контролем государства?
Ольга: Государство, у которого находятся еще не выкупленные объекты культурного наследия, должно выделять средства на их содержание, но сейчас это делается по остаточному принципу. У федеральных, областных или городских властей однозначно должен быть бюджет на содержание среды, в которую входят в том числе ОКН. Они ни в коем случае не должны рассчитывать только на бизнес.
Если сейчас власти выделяют деньги на то, чтобы защитить русскую культуру, литературу и историю, меняют образовательную программу в школах, печатают новые учебники, то нужно выделять деньги и на архитектурное наследие. Ведь по нему можно изучать историю, поэтому его нужно беречь, пока совсем не исчезло.
Конечно, хорошо, когда бизнес может не только зарабатывать, но и заниматься благотворительностью. Но не весь бизнес может быть таким, а всех социально ориентированных бизнесменов не хватит на все ОКН. Поэтому государство должно однозначно участвовать в сохранении памятников.
Александр: Наша компания, дай бог, где-то одной строчкой останется в истории. Но из таких зданий, усадеб, домов, как из кирпичиков, в первую очередь строится история города, области и страны.
Дом Симанова на Попова. Фото: Елена Елизарова / It’s My CityОльга: Без партнерства бизнеса и государства восстановление фонда памятников тоже невозможно. Один объект культурного наследия может состоять сразу из нескольких, а мы берем только здание, но еще есть, например, ограда, ворота, сад или парк. И задача государства состоит в том, чтобы реставрировать остальные объекты и следить за ними.
Кроме того, бывают настолько сложные ОКН, что регулировать их восстановление должно именно государство. Зачастую один большой объект делят сразу несколько собственников, которые должны как-то договориться между собой, но они никогда не сделают это без вмешательства властей. Например, бывший завод «Тонус»: его выставляют на торги в пятый раз, но никто не решается его купить. На кафедре в УрФУ лежат целых две концепции развития этой территории, многие бизнесмены смотрели в сторону «Тонуса», но они понимали, что развивать его очень сложно, так как, помимо них, там есть и другие частные собственниками, с которыми нужно как-то договариваться.
То же самое с набережной Исети. Когда заходит речь о развитии всех этих больших и сложных территорий, возникает проблема подведения современных инженерных сетей, потому что сейчас их там либо нет, либо они сильно устарели.
Почему бы в законе о сохранении культурного наследия не разработать раздел о комплексном развитии территории по аналогии с программой КРТ? Почему нельзя начать развивать историческую среду в границах квартала, района?
Например, так произошло в Иркутске, где несколько бизнесменов совместно с властями объединили несколько исторических кварталов под одной концепцией. Только этот проект получился не благодаря закону, а вопреки.
Когда государство, общественность и бизнес объединяются, получаются очень крутые проекты. В Екатеринбурге такого пока нет. Но мы уже начинаем обращать внимание власти на объекты культурного наследия, появляются совместные с ней проекты, когда мы реставрируем памятники, а город обустраивает прилегающую инфраструктуру. Они знают, что мы делаем, а мы знаем, что делают они. Хоть что-то двигается. Мы занимаемся памятниками с 2005 года, потребовалось каких-то 18 лет, чтобы процесс начал налаживаться.
It`s My City