Научный микрокосмос против больших денег

Жители Гагаринского района Москвы жалуются на точечную застройку, которая началась в районе после того, как «Яндекс» объявил о планах построить здесь свою новую штаб-квартиру. В паре сотен метров от будущего офиса IT-гиганта на небольшом клочке земли начали возводить комплекс апартаментов из трех зданий. Стройкой занимается девелопер, связанный с застройщиком резиденции «Яндекса», и ему всего за пять месяцев удалось получить все необходимые разрешения от властей. Эксперты по вопросам недвижимости предполагают, что эти апартаменты создаются специально под молодых сотрудников «Яндекса», хотя формально компания отношения к ним не имеет.

Жители окрестных домов, которые живут здесь с самого рождения, боятся, что приход главной российской IT-компании с большими деньгами может изменить их район к худшему. А ведь именно здесь, в Гагаринском — средоточии научных институтов, больше двадцати лет назад «Яндекс» и начинал свой путь. It’s My City пообщался с жителями района и разобрался в истории строительства.

Научно-техническая одиссея

В июне 2020 года «Яндекс» объявил о строительстве новой штаб-квартиры в Москве — в Гагаринском районе, рядом с Воробьевыми горами на улице Косыгина, 15, на месте гостиницы «Корстон». Участок под штаб-квартиру «Яндекс» купил еще два года назад за 145 млн долларов. Строительство самого здания эксперты оценивали в 275–330 млн долларов (18– 22 млрд рублей).

Выбор места не случаен — «Яндекс» решил вернуться в родной для себя Гагаринский район. Именно здесь на съемной квартире в «сталинке» на площади Гагарина его будущий гендиректор Аркадий Волож основал IT-компанию «Аркадия». Затем в Институте общей генетики на улице Губкина снимала свое первое помещение давшая начало «Яндексу» компания CompTek. А в 2001 году «Яндекс» на девять лет обосновался в Вычислительном центре РАН на улице Вавилова.

Рендеры будущей штаб-квартиры / «Яндекс»

Новый офис компании будет состоять из двух призматических крыльев из стекла и титана. Нижние этажи будут открыты для всех — там разместятся кафе, салоны красоты и аптеки. Само здание можно будет пройти насквозь, а вокруг него собираются благоустроить парк.

«Открытие кампуса позволит сделать среду вокруг еще удобнее для работы, для учебы и для жизни. Рядом с офисами „Яндекса“ быстро складывается инфраструктура из магазинов, кафе, бытовых служб, фитнес-центров и других объектов, открытых для сотрудников и для местных жителей», — подчеркивали в компании, анонсируя проект.

Звезда не приходит одна

В ноябре прошлого года московские власти одобрили проект «Яндекса». Возведение новой резиденции компания доверила фирме MR Group. Предприятие на рынке уже 15 лет — строит жилые комплексы премиум- и бизнес-класса. MR Group входит в тройку крупнейших застройщиков в Москве — объем текущего строительства компании составляет почти 740 тысяч кв. метров.

К апрелю 2021 года застройщик закончил снос здания гостиницы «Корстон». «Сейчас на площадке идут работы нулевого цикла: строительство ограждающей конструкции котлована будущего здания и работы по разработке самого котлована», — рассказали It’s My City в пресс-службе «Яндекса».

Но появление огромной штаб-квартиры главной российской IT-компании — не единственное изменение, которое ждет жителей района. После того как «Яндекс» объявил о большой стройке, в 350 метрах наискосок от будущей резиденции, на Ленинском проспекте, начали возводить элитный многофункциональный комплекс Lunar. На площади 18,5 тыс. кв. м должны появиться три здания высотой 6, 8 и 17 этажей со 180 апартаментами и 150 номерами премиум-класса вплотную к уже существующей 19-этажной новостройке. Общая площадь здания — более 60 тысяч кв. м. Работы выполняет компания Hutton Development, связанная с упомянутой выше MR Group.

Один из учредителей компании Hutton с долей 35% — Тимохин Владимир Романович, следует из информации «Контур.Фокус». Он приходится сыном гендиректору MR Group Роману Тимохину. Гендиректором Hutton является сын акционера «Локо-банка» Владимира Давыдика Илья. Он также связан с Тимохиным-старшим — они фигурируют в составе учредителей как минимум трех компаний, занятых в девелопменте и инвестициях в строительство: ООО «Промышленный округ Ступино Квадрат», ООО «Бета Плюс» и ООО «Стройинвестпроект».

Многофункциональный комплекс Lunar на Ленинском проспекте, вл. 38 / Hutton Development

Инвестиции в проект могут составить 3,5–4 млрд рублей, еще 1,5–2 млрд компания могла потратить на земельный участок, предполагаемую выручку эксперты, опрошенные «Коммерсантом», оценили в 10 млрд рублей.

Эксперты по вопросам недвижимости не исключали, что в будущем апартаменты Hutton могут подойти для молодых специалистов, работающих в «Яндексе». Сами сотрудники компании, вполне вероятно, будут «создавать спрос в будущих объектах Hutton Development», прогнозировал директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости компании PwC Саян Цыренов.

Такая перспектива угнетает жителей окрестных домов, которые живут в Гагаринском районе с самого рождения. Но больше вопросов вызывают сами апартаменты, возникшие из ниоткуда — ведь изначально здесь хотели построить совсем другое.

Упавший «Спутник»

«Я живу на Ленинском, 40 — доме, который находится рядом с Lunar. Здесь родился и вырос, всю жизнь живу. Большинство жителей дома тоже живет здесь с самого рождения. Происходящее вокруг очень сильно откликается в сердцах людей. Это как микрокосмос», — рассказывает Александр (имя изменено). Он представляет инициативную группу жильцов, недовольных стройкой, которые собирают подписи и пишут письма властям.

Беспокоиться о меняющемся облике своего района Александр и его соседи начали еще задолго до строительства Lunar. Это сейчас на его месте 19-этажная первая очередь гостиницы и неглубокий котлован. А в 2018 году здесь возвышалась гостиница «Спутник» на 370 номеров, построенная в 1967 году для иностранных делегаций и профсоюзов.

Фото: Артем Светлов / Flickr.com

«Тогда говорили, что к ЧМ нужно больше мест для туристов, а у нас их не так много — особенно рядом со стадионом „Лужники“, где проходили матчи. Идея была в том, чтобы реконструировать гостиницу „Спутник“, а именно снести и построить заново», — вспоминает Александр.

Так возник амбициозный проект «Ленинский 38» с новой гостиницей, апартаментами и торговым центром. За его реализацию взялось ООО «Меджиком», долей в которой владела «Группа отелей „Спутник“», контролируемая Федерацией независимых профсоюзов.

Рендеры комплекса «Ленинский 38» / ООО «Меджиком»

После чемпионата проект заглох, рассказывают местные жители. Они предполагают, что строительство апартаментов было нужно для финансирования перестройки гостиницы, но в итоге средств не хватило, и решили привлечь инвесторов для строительства дополнительных зданий.

Апартаменты на месте «Спутника», доставшиеся Lunar в наследство от «Ленинского 38»

Так, летом 2020 года 53,9% в ООО «Меджиком» покупает уже известная нам Hutton Development. Гендиректор последней Илья Давыдик анонсировал, что рядом с построенным зданием появится «небольшой офисный корпус» и апартаменты гостиничного типа. Но как именно это будет выглядеть, местные жители не знали до февраля 2021 года. Тогда за одну ночь информационные щитки на строительном заборе подменили и выяснилось, что вместо трех зданий на участке будет четыре. Два из них панорамными окнами будут выходить на дом Александра.

«Все происходит скрытно, без обсуждений, без контакта с людьми. Хочется, чтобы здесь были другие пространства. Посмотрите на этот „Шанхай“ — когда окна в окна, когда у вас расстояние между домами минимальное. Все это зовется нежилыми объектами, но апартаменты строят для того, чтобы люди там жили, выводили куда-то своих детей, записывали в детсады. Мы видим, что все делается для сотрудников „Яндекса“», — сетует он.

Вид на стройку Lunar и дом 40 по Ленинскому проспекту, где живет Александр

Космическая скорость

Эксперт по градостроительным согласованиям Павел Мельников отмечает, что всего за пять месяцев после покупки объекта Hutton успел внести изменения в Правила землепользования и застройки, продлил разрешение на строительство, выданное еще его предшественнику, до мая 2024 года и оформил градостроительный план земельного участка. Такая скорость согласований является беспрецедентной для Москвы, в среднем на это уходит от 9 до 12 месяцев, уточнил Мельников корреспонденту It’s My City.

Разрешение на строительство Lunar c правками, внесенными от руки. Источник: Дом.рф

При этом изменения в ПЗЗ провели без общественных обсуждений, технико-экономические показатели проекта (суммарная площадь, объем) выросли на 10%, вторую очередь комплекса отдали под апартаменты вместо гостиницы, а количество парковочных мест вокруг сократили почти вдвое — с 710 до 381.

Все правки отражены в разрешении на строительство, которое выдал Мосгосстройнадзор. Фактически документ представляет собой прежнее разрешение компании «Меджиком» от 2018 года, в котором зачеркнуты старые параметры стройки — этажность, площадь, парковочные места, а рядом шариковой ручкой подписаны новые показатели.

Жители дома №40 на Ленинском жаловались в Департамент градостроительной политики Москвы, Департамент городского имущества, Госинспекцию по недвижимости и Москомархитектуру напрямую и через муниципальных депутатов. Сперва, по словам Александра, в ответ присылали «отписки», указывая на законность стройки и призывая искать всю информацию о ней в паспорте объекта на строительном заборе. Однако после большого потока обращений ответы властей стали более конкретными.

На днях одному из муниципальных депутатов Гагаринского округа пришел ответ из Госинспекции по недвижимости. В ведомстве провели проверку Lunar и выявили признаки нарушения условий договора аренды земельного участка. «В адрес арендатора вышеуказанного земельного участка направлено извещение о составлении протокола по части 1 статьи 6.7 КоАП города Москвы», — говорится в письме. За это нарушение Hutton может грозить штраф от 50 до 150 тысяч рублей. Для сравнения: выручка компании в прошлом году составила 119 млн рублей.

С представителями самого застройщика жителям встречаться и общаться не доводилось — выход на них они не нашли

Котлован, который роют под строительство Lunar

«Значит — это кому-нибудь нужно?»

В «Яндексе» какие-либо связи с Hutton Development отрицают. В пресс-службе компании корреспонденту It’s My City рассказали, что она не имеет отношения к комплексу Lunar и не планирует постройку других жилых и нежилых помещений в Гагаринском районе.

«Мы также не претендуем на другие участки в районе и не ведем об этом никаких переговоров. Мы занимаемся строительством только собственной штаб-квартиры на ул. Косыгина, вл. 15», — заверили в компании. В компаниях Hutton и MR Group не ответили на письма нашего корреспондента.

Ответ «Яндекса», однако, не снял вопросов у коренных жителей Гагаринского района. И даже если компания никак не связана с новыми постройками поблизости, жители уверены, что она должна играть особую роль в том месте, где берет свое начало.

«Часто говорят про точечную застройку — что-то нарушено, не согласовано. Всегда в этом задействованы амбициозные проекты, большие деньги. Но в нашей истории немного другая окраска. Ведь „Яндекс“ начинался именно здесь, на улице Вавилова. Это люди, которые не просто так сняли офис в Гагаринском районе. Можно предположить, что большое количество сотрудников были выходцами этого района», — размышляет Александр.

Если посмотреть на распределение людей с высшим образованием в Москве, то Гагаринский и Академический район — это места, где концентрируются кандидаты наук, научные работники. Здесь же МГУ, лицей «Вторая школа», здесь же Дворец пионеров. И по злой иронии судьбы компания, которая фактически выросла на потенциале этого района, возвращается сюда с огромными деньгами и начинаются совершенно другие процессы.

Вид на Гагаринский район и стройку «Яндекса»

Мы столкнулись с проблемой ответственности. Получается, что мы встаем на рельсы коммерциализации каждого клочка земли. Если «Яндекс» не будет смотреть и следить за тем, что происходит (чем занимаются в районе компании, которые для него строят), будет так, как мы видим. Кошмар с точечной застройкой происходит везде, но он сильнее там, где денег больше. И кто-то должен отвечать за это.

«Нет ли здесь ответственности „Яндекса“, потому что он является флагманом и драйвером развития района?» — задается вопросом Александр.