«Архитектурный тоталитаризм» или «правила игры»?

В Екатеринбурге представили первые наработки по проекту объемно-пространственного регламента (ОПР) — свода правил застройки, за внедрение которого выступают некоторые архитекторы, урбанисты и градостроители. Проект представляла московская консалтинговая компания КБ «Стрелка», специалисты которой провели пилотные изыскания в трех частях города и сформулировали возможные правила. После презентации проекта стало ясно, что против документа резко возражают застройщики, которые недовольны возможными ограничениями, в первую очередь, высотой массовой застройки. Ее в «Стрелке» предварительно предложили ограничить 18 этажами, а большую часть домов строить вообще не выше девяти этажей. It’s My City рассказывает о том, как проходило жаркое обсуждение, участники которого спорили об Эйфелевой башне, пеняли оппонентам стоимостью штор и предсказывали приход «архитектурного тоталитаризма».

«Вражеские технологии» и «фантомные боли»

Обсуждение было организовано администрацией Екатеринбурга и проходило онлайн, но сразу выбилось из сценария. Для общения использовалось отечественное программное обеспечение. Как иронично объяснил заместитель главы Екатеринбурга Алексей Бирюлин, потому что «Zoom — это вражеские технологии, которые нам в администрации города запрещают». Но «дружественные» технологии работали плохо: то пропадал звук, то отключались участники. Спустя десять минут мытарств с отечественным софтом перейти в Zoom предложил даже депутат думы Екатеринбурга Александр Колесников, известный своими патриотическими взглядами. «Патриотизм — это значит, что русские достойные самого лучшего», — объяснил он, подразумевая, что лучшим в этой ситуации является именно Zoom.

Пока к конференции пыталась подключиться основной докладчик, руководитель проектов КБ Стрелка Екатерина Гончарова, между чиновниками и застройщиками сама собой завязалась дискуссия об архитектурном-градостроительном облике зданий (АГО). Начальник департамента архитектуры Алексей Храмов напомнил, что администрация Екатеринбурга по решению суда лишилась права согласовывать архитектурно-градостроительный облик и выразил надежду, что принятие объемно-пространственного регламента вернет мэрии хоть немного контроля над внешним видом зданий. Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников заявил, что это попытка «лечить фантомные боли», так как отмена согласования АГО не привела к ухудшению ситуации. По мнению Трапезникова, здания в Екатеринбурге не стали уродливее, а новое регулирование может привести «к непредсказуемым результатам». Это наметило основное направление дискуссии.

Что такое ОПР?

Когда наконец Екатерина Гончарова смогла подключиться к конференции, она пояснила, что ОПР должен стать инструментом, который одновременно удерживает застройку в рамках и дает застройщикам больше свободы. Имеется в виду, что отрасль получит понятные правила, при соблюдении которых детальное согласование архитектурного облика не понадобится. ОПР может включать в себя самые разные требования, ключевые из которых — габариты земельных участков, коэффициенты их использования, габариты самих зданий и внешний вид фасадов. При этом ОПР учитывает сложившиеся типы городской среды и уделяет большое внимание общественным пространствам, сказала Гончарова. Она подчеркнула, что представляет не сам проект ОПР, а лишь методологию, чтобы участники отрасли примерно представляли, по какому принципу может быть создан подобный документ.

Кадр презентации КБ «Стрелка». Обращаем внимание, что предложения носят предварительный характер

Из слайдов, которые демонстрировала Екатерина Гончарова, выходило, что ОПР может регулировать такие параметры, как процент застройки и озеленения участка, отступ застройки от лицевой границы, высоту застройки в разных частях участка, глубину здания, высоту первых этажей, процент остекления фасадов, количество входов, материалы фасадов и т. п. Гончарова подчеркнула, что список ограничений и требований может быть не столь широким — это предстоит решить городским властям. С нормативно-юридической точки зрения ОПР может быть встроен в правила землепользования и застройки, правила благоустройства и другие документы.

Кадр презентации КБ «Стрелка». Обращаем внимание, что предложения носят предварительный характер

Конкретный пример: строительство в центре

Когда дошло до примеров, стало яснее. «Стрелка» рассмотрела три тестовые территории в Екатеринбурге: участок в самом центре в районе проспекта Ленина, улиц Радищева, Хохрякова, Чернышевского, «срединную территорию» в границах улиц Академическая, Студенческая, Комсомольская и Первомайская (это один из возможных участков для комплексного развития территорий) и полностью свободный от застройки участок в границах улиц академика Басова, академика Лихачева и академика Вавилова.

Кадр презентации КБ «Стрелка». Обращаем внимание, что предложения носят предварительный характер

Для каждого участка были определены «вызовы» и «сценарии развития», которые в случае застроенных участков в основном сводятся к тому, как построить новые здания, не сильно навредив существующей архитектурной среде. В качестве примера взяли гипотетическое строительство здания на улице 8 Марта, где много старых особняков. Если бы ОПР действовал, строителя нового здания обязали бы сделать здание разной этажности: на улицу выходит небольшая двухэтажная постройка, а уже за ней располагается более объемное здание в 4–5 этажей (высота которого, впрочем, тоже ограничена). Также предполагается запретить делать слишком яркий фасад, обязать сделать большие окна на фасаде и т. п., чтобы здание было гармоничнее вписано в окружающую среду.

Пример: как ОПР мог бы регулировать застройку в конкретном квартале

«Стрелка» показала также возможные рекомендации цветов фасадов и список материалов, которые предлагает запретить для облицовки фасадов. Среди них — до сих пор любимые некоторыми екатеринбургскими застройщиками керамогранит, цветное стекло и кафельная плитка. Рекомендуемыми фасадными материалами назвали клинкерный и красный кирпич, прозрачные стекла, натуральный камень, мелкозернистую штукатурку и т. п.

Не больше 9–18 этажей?

Так же подробно КБ «Стрелка» рассказала про то, как может регулироваться застройка в спальных районах. Например, в случае реновации района со старой советской застройкой предлагается выносить вперед к тротуару дома высотой не более пяти этажей, а уже внутри квартала строить более высокие девятиэтажные дома. И также регламентировать остекление фасадов (чтобы не было «глухой стены»), процент озеленения участков, материалы фасадов и т. п.

Пример: регламентация новой застройки в районе со старыми советскими пятиэтажками

Если же речь идет о совершенно новом районе, где пока вовсе нет никаких зданий, то ОПР мог бы ограничить высоту домов девятью этажами для основной части застройки и 18 этажами для угловой застройки, чтобы сформировались архитектурные доминанты, считают в КБ «Стрелка».

Пример: регламентация застройки в новом районе. Основная часть домов высотой 9 этажей, угловые дома — максимум 18 этажей

Застройщики против

Вячеслав Трапезников, представляющий интересы застройщиков, после выступления представителя «Стрелки» не стал более оптимистичен к перспективе введения ОПР. Несмотря на то, что организаторы дискуссии подчеркивали, что обсуждаются не конкретные параметры, а лишь сама методология ОПР, Трапезников взялся за цифры.

— Фактически нам предлагают КСИТ (коэффициент использования территории) 1,5, — быстро прикинул он. — Это убивает экономику практически всех проектов.

(Грубо говоря, КСИТ — это сколько квадратных метров недвижимости можно построить на одном квадратном метре участка).

ОПР может также регламентировать использование разных материалов на фасадах. Скажем, запретить керамогранит

— Мы ориентировались на КСИТ 4, — возразила Екатерина Гончарова. По подсчетам КБ «Стрелка», сказала она, доходность застройщиков снизится на 20%, но ни один из рассматриваемых участков не «ушел в минус» с точки зрения экономики.

Своего коллегу Трапезникова поддержал строитель Евгений Мордовин («УГМК-Застройщик»).

— Правил у нас хватает. Если вести еще ОПР, то строительство может стать нерентабельно, — считает он.

Переведем на простой язык. Представители строительного лобби говорят, что если применять предлагаемые ограничения, в том числе запрет строить выше 9–18 этажей, то застройщикам будет невыгодно начинать проекты и жилье перестанет строиться. Сторонники введения ОПР же по сути говорят, что хотя у застройщиков действительно снизится доходность, проекты не перестанут быть выгодными. И строителям неплохо бы умерить аппетиты, чтобы позаботиться об облике города и качестве городской среды — не строить 30-этажные «человейники». На наш взгляд, в этом и есть зерно спора вокруг ОПР.

Цвета фасадов также предлагается регламентировать

У Вячеслава Трапезникова были и другие аргументы против введения ОПР:

— Эйфелева башня или пирамида в Лувре никогда бы не были построены, если бы действовали такие ограничения, — сказал он. — Это архитектурный тоталитаризм! Я не знаю, что такое КБ «Стрелка», честно. Но они нам говорят, что инакомыслящие идут в концлагерь, а остальные могут дышать. Но только с разрешения!

— Не соглашусь, что это тоталитаризм, — отвечала Екатерина Гончарова. — Стоит задача формировать красивый и удобный город, поэтому правила игры нужны.

Вячеслав Трапезников выступал против ОПР, используя и голос, и чат конференции

У Трапезникова были и другие экономические аргументы:

— В Екатеринбурге живут бедные люди, — заявил он. — Они не могут покупать большие квартиры. Если вы нам предлагает застраивать 80% участка по КСИТ 4, квартиры получатся по 150 метров. Их не будут покупать. Это разрушит экономику всех застройщиков. Если бы это было про исторический центр, я бы еще как-то мог понять. Но вы нас учите застраивать условный «Солнечный» или «Академический»!

Трапезников выступал из своего домашнего кабинета, чей вид ярко свидетельствовал о коммерческих успехах владельца.

— В плане экономики немного смутили ваши портьеры, — не удержался от ремарки модератор Тимур Абдуллаев. — Не самый бедный интерьер.

«Рынок приспособится»

Но у ОПР есть немало сторонников среди архитекторов, градостроителей, урбанистов. Руководитель R1 Lab, архитектор Евгений Волков сказал, что регламент может стать хорошей заменой согласования архитектурно-градостроительного облика. Если у всех застройщиков и проектировщиков будут понятные правила, они станут меньше зависеть от мнения конкретных чиновников.

— И ОПР не помешает строить уникальные здания, — сказал он. — У всех правил есть исключения, и если появляется проект, достоинства которого очевидны, может быть принято решение об отходе от регламента. Вот тут и нужны градсовет и главный архитектор.

Фото: Марина Молдавская / It's My City

Что же касается экономики, считает Волков, то если правила игры изменятся для всех, то рынок неизбежно к ним приспособится. Он напомнил, что на рынке всегда будут люди, готовые покупать некачественное дешевое жилье, но это не значит, что такое жилье надо строить.

— Если сейчас разрешить строить многоквартирные дома с туалетами во дворе, то найдутся люди, которые купят и такие квартиры, — привел он пример.

Идею введения ОПР поддержал и заведующий кафедрой архитектурного проектирования Уральского государственного архитектурно-художественного университета Алексей Меренков. Он назвал ОПР «очень нужной вещью» и напомнил, что строительство домов в том диапазоне этажности, что обозначила «Стрелка» (в основном до девяти этажей, в некоторых случаях до 18) соответствует как европейской практике, так и выводам советских архитекторов. По его словам, научно доказано, что такая застройка более благоприятна для человека.

В пользу ОПР высказался и депутат гордумы Екатеринбурга Александр Колесников. Выступая в своей обычной грубоватой манере, он сначала предложил не приводить в пример башню Эйфеля, так как Эйфель был «уголовником». А потом назвал идею «Стрелки» интересной и сказал, что современные застройщики превращают городскую среду в подобие Бразилии с ее фавелами.

Работа над ОПР продолжится

Таким образом, в Екатеринбурге началась новая важная дискуссия о будущем города и качестве городской среды. Введение ОПР — это не просто досужие идеи урбанистов, но и рекомендация Минстроя РФ. Сейчас такой регламент уже внедряется в нескольких городах России, передовиком стал Саратов. То, что администрация Екатеринбурга выступает инициатором этого обсуждения, свидетельствует, что внедрение ОПР — в планах местных чиновников. Но преодолеть сильное строительное лобби будет непросто. Застройщики пока явно не готовы поступиться частью прибыли ради того, что урбанисты называют более гармоничной средой. В ближайшие месяцы и годы станет ясно, как Екатеринбург разрешит это противоречие и сможет ли найти компромисс.

Фото: Марина Молдавская / It's My City

Закрывая совещание, начальник департамента архитектуры Алексей Храмов пообещал, что работа продолжится, а и еще раз подчеркнул, что ОПР станет для застройщиков «понятными правилами игры». «Мы понимаем, что экономика важна», — сказал Храмов и добавил, что свод правил должен быть гибким и сохранять возможность для договоренностей. Впрочем, тогда возникает вопрос: зачем нужны правила, если «по договоренности» их можно не исполнять?