Как заработать на буме загородной недвижимости в Екатеринбурге. Рассказывает Илья Баков | It's My City — Новости Екатеринбурга, России и мира
18+

«Сегодня это золотая жила»

Как заработать на буме загородной недвижимости в Екатеринбурге. Рассказывает Илья Баков

9 Октября, 16:07, 2020 г.
Автор: Дмитрий Колезев

«Это наше поле. И это наше. А тот лес мы в аренду взяли, 30 гектаров, чтобы не вырубили», — показывает 35-летний Илья Баков на огромные пространства по обеим сторонам тракта, который идет от Екатеринбурга в сторону Тюмени. Семье бывшего политика Антона Бакова принадлежат крупные участки земли вокруг уральской столицы, а его сыновья Илья и Михаил занимаются реализацией: строят дороги и сети, находят партнеров, ведут переговоры с муниципалитетами. Так как Екатеринбург в последние годы стремительно прирастает пригородами, бизнес процветает. Илья Баков уверен, что в будущем все больше горожан будет перебираться в пригороды и знает, как на этом заработать. Причем не только тем, у кого много собственной земли.

Фото: Марина Молдавская / It's My City

«Все ринулись за город» 

— Как давно ты в этом бизнесе?

— С 2011 года. Мы организовали компанию «Экопарк 7 прудов», которая стала зонтичным брендом. С тех пор многое поменялось. Раньше у нас была просто земельная компания, которая предлагала крупные участки земли компаниям-застройщикам, а те в свою очередь строили поселки: первыми были Пересвет, Новокосулино, Белые росы. Теперь у нас 50/50: примерно половину мы продаем физическим лицам, а половину — застройщикам, причем среди последних много совсем небольших. Есть люди, которые буквально покупают по 2–3 участка, строят на них дома, продают и зарабатывают. Это очень понятный и надежный бизнес для вложения денег.

— Сами не строите?

— Мы пробовали построить несколько домов на продажу, сделали это и продали их еще до завершения строительства. Но в процессе поняли, что это не наша специализация, мы не хотим этим заниматься и не очень хорошо умеем это делать. Пусть лучше этим занимаются те, у кого получается. Кстати, именно это я советую клиентам-физлицам.

— Не пытаться строить дома самим?

— Да, потому что если вы никогда этим не занимались, вы наверняка много раз ошибетесь — в сроках, в деньгах, в других расчетах. Поэтому мне кажется правильным, когда есть три участника процесса: мы продаем землю, профессиональные застройщики (разного масштаба) строят дома, а физические лица покупают их и живут.

«Дарвин» — один из поселков, построенных на земле «Экопарка 7 прудов». Фото: Марина Молдавская / It's My City

«Земля расходится быстро»

— Мы разговариваем в Косулино. Это ваше основное направление?

— Мы уже заканчиваем продавать землю в Косулино, у нас осталось тут земли на 1–2 года. Потом будем двигаться в сторону Рассохи и Бобровского. Земля сейчас расходится очень быстро. Это при том, что мы продаем землю дороже некоторых на рынке.

— Дороже? Почему?

— Потому что на наших направлениях быстро продаются участки и строятся дома. Спрос высокий. Дома в дефиците, вы почти не найдете их на вторичном рынке. Это хорошо и для физических лиц (точно не придется жить «в чистом поле»), и для застройщиков. Для последних особенно: они возвращают вложения через 4–6 месяцев, гарантированно сбывая дома. Поэтому я хочу обратиться к застройщикам, как крупным, так и мелким: приходите к нам, сегодня это золотая жила.

Сейчас на рынке дефицит небольших загородных домов, говорит Илья Баков. Фото: Марина Молдавская / It's My City

— Как пандемия повлияла на этот рынок?

— Рынок и без того переживает бум в последние годы, а пандемия заставила нас срочно выставлять на продажу даже те участки, которые мы и не думали продавать в этом году. В изоляции люди поняли, как трудно жить в городских квартирах. Все ринулись за город. Мы бросились тянуть дороги и сети, выставили на продажу дополнительно несколько сотен участков. Весной там было чистое поле, сейчас уже заканчиваются дома, кто-то заехал и живет.

«К моей фамилии особое внимание»

— Вы докупаете землю или оперируете первоначальным банком?

— Что-то мы докупаем, что-то развиваем вместе с владельцами. Так сложилось, что вокруг Екатеринбурга очень много участков земли у непрофильных владельцев. Они не очень понимают, что с этой землей делать, а мы понимаем. Недавно купили большой участок земли у известной в городе ресторанной компании, уже построили там дороги.

— Сколько вы продаете участков в год?

— Это коммерческая тайна, но речь о сотнях участков. Мы строим десятки километров дорог, сотни километров линий электропередач, газопроводов.

Фото: Марина Молдавская / It's My City

— Вероятно, тут требуется регулярная коммуникация с муниципалитетами, главами районов. Как вы наладили эту работу?

— На самом деле тут не нужен тесный контакт с чиновниками. Может быть, для несведущего человека прозвучит странно, но сейчас это не сильно зависящая от властей деятельность. Спасибо «дачной амнистии» и конкретно депутату Павлу Крашенинникову, который каждый год двигает ее продление. Сейчас он внес законопроект о продлении амнистии до 2026 года.

Построить дом, используя механизм «дачной амнистии», очень легко. Это сильно снижает административные барьеры, бюрократию и коррупцию. Ты не должен уведомлять о начале и окончании строительства, это сильно упрощает жизнь. В том числе это хорошо для небольших предпринимателей, которым очень легко заходить на этот рынок и строить индивидуальное жилье на продажу. Если бы все это нужно было согласовывать в местной администрации, мне страшно представить, как бы все выглядело. В Белоярском районе в отделе архитектуры работают всего три или четыре человека. Представляешь, какая очередь бы выстроилась к ним.

— Взятки приходится давать?

— Нельзя. Помимо того, что это противозаконно, есть еще два фактора. Во-первых, если начнешь платить, будешь платить всегда. Во-вторых, фамилия.

— Фамилия мешает?

— Да, мешает. Ко мне как носителю этой фамилии особое внимание. Я знаю много случаев, когда люди с «незаметными» фамилиями очень быстро решали вопросы, которые нам приходится решать годами.

В этом году из-за пандемии спрос на загородную недвижимость резко вырос, констатирует Илья Баков. Фото: Марина Молдавская / It's My City

— Некоторые поселки находятся у вас в управлении. Это выгодный бизнес?

— Для нас это вообще не бизнес, мы рассматриваем это скорее как социальную нагрузку. Если бы пришла какая-нибудь управляющая компания, которая могла бы хорошо обслуживать всех жителей, мы бы с удовольствием отдали. Но крупные управляющие компании сюда идти не хотят. Это же не многоквартирный дом на тысячу квартир, где много денег, а работы — несколько подъездов и придомовая территория. Тут, представь, тысяча домов — это сто гектаров, четверть центра Екатеринбурга. Все это обслуживать — дорого и сложно.

«В Европе давно не строят 30-этажные жилые дома»

— Люди покупают загородные дома именно как основное жилье?

— Да, на мой взгляд, это главное явление на рынке пригородного жилья сейчас. Раньше за городом были либо дворцы, либо хибары. Теперь тут средний класс, причем и недорогой сегмент тоже. Люди рассматривают дома именно как альтернативу городским квартирам. За те же 3–5 млн можно купить просторный дом на своей земле, на свежем воздухе. Посидев в изоляции во время первой волны, люди поняли, насколько лучше жить за городом. Особенно если есть дети. Родители работают на удаленке, дети учатся на удаленке — в маленькой квартире это тяжело. В «человейниках» жить вообще тяжело. Квадратный метр в «двушке» стоит 80–90 тыс. рублей...

— А в загородном доме?

— Около 40–45 тыс., причем речь о доме с чистовой отделкой. Плюс своя земля, минимум два машиноместа.

Екатеринбург стремительно обрастает пригородами. Одноэтажные дома стали альтернативой однокомнатным квартирам. Фото: Марина Молдавская / It's My City

— Но добираться до центра дольше.

— Из Косулино до центра Екатеринбурга в выходной день около получаса езды. В будний день, когда машин больше, — дольше, но разница со спальными районами несущественная. До города-то доезжаешь быстро, на трассе движение оживленное. А в городе стоишь, ну так в городе все стоят. Конечно, с центром города сравнивать нельзя, но там и цены совершенно другие. А мы по цене конкурируем с Солнечным, Академическим.

— Что меня лично еще всегда смущало — то, что в городе все-таки есть выстроенный сервис, а тут? Трубу прорвало — куда бежать?

— Это устаревшее представление. За последние годы в пригородах появилось очень много малого бизнеса именно в сфере сервиса и коммунальных услуг. Электрики, сантехники — всего этого много, приезжают быстро и работают хорошо.

— Ты говоришь «человейники». Да, это плохо. Но не превращаются ли пригороды в такие же человейники, только растянутые по площади?

— Ключевое слово — «растянутые». Если вы живете в своем доме на своем участке земли, даже небольшом, у вас совсем другое ощущение жизни. В Европе давно перестали строить 30-этажные дома, которые сейчас возводят в Екатеринбурге и других городах России.

Илья Баков считает, что в ближайшие годы все больше горожан будут переезжать за город. Фото: Марина Молдавская / It's My City

«Государству проще засунуть людей в коробочки»

— Еще одна трудность — нехватка социальной инфраструктуры. Садики, школы, больницы. Как это решается в пригородах?

— Это назревшая проблема. Решают ее по-разному. В поселках довольно много частных садиков, которые открывают пока в обычных коттеджах. Это, к слову, еще одно направление для инвестиций. Здесь можно строить коммерческую социальную инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, бассейны, спортзалы. Это уже очень востребовано, а будет еще сильнее. Мы вели переговоры с предпринимателями о строительстве большого частного детского сада, готовы дать землю на очень льготных условиях, с большой отсрочкой платежа.

Если говорить про школы, то тут, в Косулино, есть муниципальная школа и скоро они собираются строить еще одну, большую и современную. Конечно, многие родители возят детей в городские школы. До ЖБИ ехать 15–20 минут.

— Государство планирует строить в пригородах какую-то инфраструктуру?

— Есть проблема с тем, что государство пока плохо видит то огромное количество людей, которое перебирается в пригороды. По официальным данным, в Косулино живет пара тысяч человек. В реальности, с учетом всех поселков, тут уже тысяч десять. Местные чиновники почему-то не спешат идти в областное правительство и объяснять, что у них в пять раз больше жителей, значит нужно в пять раз больше денег. Думаю, перепись населения должна помочь и «проявить» этих людей для чиновников. Это вещь, на которую нужно обращать внимание. Нет сомнений, что людей в пригородах будет все больше с каждым годом.

Вслед за горожанами в пригороды потянулась и инфраструктура: магазины, рестораны. Мы говорим в пабе, который находится в центре Косулино. Фото: Марина Молдавская / It's My City

— Какие еще бизнесы здесь открываются, кроме детских садов?

— Бум загородного жилья уже идет, а бум загородного бизнеса только начинается. Десятки тысяч людей перебираются за город, им нужны товары и услуги. Здесь уже давно работают сетевые магазины, сейчас строятся и большие гипермаркеты. Появляются рестораны, загородные отели, частные клиники. Мы с удовольствием продаем землю под самые разные проекты. Есть очень классные истории. Например, человек поселился в Косулино и построил тут колбасный цех. У него и дом, и дело здесь, даже в город ездить не надо. Я думаю, постепенно будет становиться все больше таких людей. И мы рады находить таких партнеров.

— Недавно я читал «Национальную градостроительную хартию», в которой сказано, что в ближайшие годы именно загородная недвижимость должна стать главным типом жилья в стране. Ты веришь в такую перспективу?

— «Загородка» точно будет расти. Люди всегда будут тянуться к жизни в собственных домах. Единственное, что может помешать, — если вдруг произойдет полное огосударствление экономики и государство начнет само строить и выдавать людям жилье. Государству, конечно, проще не возиться с индивидуальными домами, а засунуть людей в коробочки. Надеюсь, этого все же не случится.

Экопарк «7 прудов» продает земельные участки как индивидуальным потребителям, так и предпринимателям — под застройку и продажу жилья. Зайдите на их сайт, чтобы узнать подробности. Или позвоните по телефону +7 (343) 302-03-22.

Партнерский материал.