Почему частный сектор в Екатеринбурге не стал жильем среднего класса. Колонка Всеволода ОрешкинаНа прошлой неделе бывший главный архитектор Екатеринбурга Михаил Вяткин поддержал идею строительства многоэтажного жилья на месте частного сектора. По его словам, 15 лет назад он вместе с Аркадием Чернецким рассчитывал, что люди построят там привлекательные новые коттеджи, но этого не произошло. Зная ситуацию изнутри, попробую объяснить, почему частный сектор за это время не мог преобразиться. 
18+

«Крупнейшим застройщиком в стране остается житель, а не девелопер»

Почему частный сектор в Екатеринбурге не стал жильем среднего класса. Колонка Всеволода Орешкина

Мнение
12 Февраля, 12:05, 2020 г.
Фото: Вячеслав Солдатов
Житель частного сектора, автор блога «Одноэтажный Екатеринбург»

На прошлой неделе бывший главный архитектор Екатеринбурга Михаил Вяткин поддержал идею строительства многоэтажного жилья на месте частного сектора. По его словам, 15 лет назад он вместе с Аркадием Чернецким рассчитывал, что люди построят там привлекательные новые коттеджи, но этого не произошло. Зная ситуацию изнутри, попробую объяснить, почему частный сектор за это время не мог преобразиться. 

Индустриальное строительство вместо индивидуального

В конце 1950-х годов в решении квартирного вопроса советская власть сделала окончательную ставку на типовое многоэтажное строительство, особенно в крупных городах. Тогда же в Свердловске прекращается массовое выделение земельных участков под частный сектор. И с тех пор «частная территория» только сокращается.

Никакой специфики нашего города в этом нет, это был всесоюзный тренд. Во всей стране люди получали квартиры, покупали телевизоры и холодильники, повышали требования к комфорту. Уже в середине 1960-х «туалет на улице» и печное отопление осознаются горожанами как что-то второсортное. Говоря канцелярским языком, переезд в квартиру нес улучшение жилищно-бытовых условий граждан. Индивидуальные дома почти перестают строить, тем более что это хорошо ложилось на идеологическую основу и сдерживалось дефицитом стройматериалов.

В цивилизованных странах тоже проводили эксперименты с микрорайонами из панельных многоэтажек. Но в США и Европе малоэтажная застройка продолжала развиваться наравне с высотным строительством. Жизнь в коттедже и сегодня — базовый сценарий жизни для среднего класса в Америке. А в схожей с нами по климату Финляндии более двух третей жителей живут в своих домах.

К концу 1990-х к нам все-таки дошли с Запада современные технологии малоэтажного строительства: каркас, остекление, автономное отопление и горячая вода, а также локальная канализация. Частный сектор начал стремительно отвоевывать утраченное. И продолжил бы, если бы по всей стране власти не начали рассматривать его исключительно как базу для перспективной многоэтажной застройки.

Ждуны и реконструкторы

За последние семьдесят лет размер средней квартиры в нашей стране увеличился почти в два раза, а средний дом ― в четыре. Такой прорыв в индивидуальном домостроении произошел благодаря переходу от печного отопления к газовому. Естественно, что у людей, живущих на своей земле, появляется желание «строиться». Ведь технологии шагнули вперед. Но не все так просто.

Действующие сейчас программы поддержки ИЖС ориентированы в основном на новое строительство. Вы знали, например, что 43% жилья в прошлом году в России построили частники? Крупнейшим застройщиком в стране остается простой житель, а не девелопер.

Как правило, развитие ИЖС связывают с освоением территорий в полях. Но огромный потенциал для получения новых квадратных метров скрыт в реновации частного сектора силами самих собственников. Там, где был дом на 50 кв. метров, может появиться коттедж на 200 «квадратов». Поддержка даже на муниципальном уровне помогла бы за пять-десять лет преобразить частный сектор в лучшую сторону.

Но мы видим прямо противоположное отношение. Частный сектор искусственно консервируется, что негативно отражается на мотивации собственников.

Появляется целый пласт «ждунов» ― людей, которые ждут сноса. Как правило, у них нет ресурсов что-то строить. И продать участок кому-либо они не могут. Потому что спроса на участки, зарезервированные под высотки, нет. И чем дольше их так будут морозить, тем дешевле они отдадут землю застройщику.

Другая категория людей ― «реконструкторы».  Собственники, которые своими силами пристроили комнаты или надстроили этаж, исказив первоначальный вид дома. У них часто альтернативы такому поведению нет. Ведь право на строительство или реконструкцию можно получить от администрации, только если участок предназначен для индивидуальной жилой застройки. А у нас огромные территории частного сектора уже переведены или под высотное строительство, или под общественно-деловую застройку.

При постоянной угрозе сноса люди выкручиваются, как могут: не тратятся ни на проект, ни на услуги архитектора, а зачастую и строят своими силами. Естественно, что нарушаются пропорции, пропадает гармоничность. В комментарии к каждой статье про частный сектор приходят хейтеры, которые призывают сносить «халупы». Эта критика вдвойне несправедлива в отношении тех, кто пытается действовать даже в таких стесненных законодательных рамках. Поэтому люди, успевшие построить коттеджи и зарегистрировать на них право собственности, так остро реагируют на планы по сносу. 

Отсутствие ипотеки

Ипотека, задуманная как инструмент развития частного домостроения, в России действует прямо противоположным образом и стимулирует исключительно многоэтажную и многоквартирную застройку.

Вы удивитесь, но не существует ипотеки под строительство дома. Ряд крупных банков выдает похожие кредиты, но для этого требуется внести в залог квартиру. Получается, что это инструмент развития дачного строительства. Он подходит, когда у тебя есть квартира в городе и желание построить домик в деревне. Но и такой кредит получить не просто: банки не любят их выдавать. Я знаю соседей, которые смогли заключить кредитный договор с государственным банком только после того, как подготовили заявление в суд.

Получить кредит на реконструкцию еще сложнее. Земельный участок банки в качестве залога не рассматривают. 

Справедливости ради упомяну, что в России действует программа «Развитие деревянного домостроения на территории РФ». Ее идея в том, что домокомплект (набор бревен или бруса, напиленный в размер, как конструктор) можно признать предметом залога. И в случае невыплаты кредита банк разберет дом по бревнышку, перепродаст и вернет деньги. Но в этом и подвох. Такой дом не всегда получается признать объектом капитального строительства. 

Из этого следует масса неприятностей для собственника в дальнейшем. Плюс, далеко не всем нравится жить в деревянном доме из-за страха пожара. Да и настроить современные инженерные системы (тот же «умный дом») довольно проблематично. И в целом это вариант для нового строительства.  Для реновации он не подходит. 

А вообще, ничего не портит облик частного сектора так, как постоянная смена правил игры.

Фото: Вячеслав Солдатов (обложка), Владислав Орешкин (в тексте).

Публикации рубрики «Мнение» выражают личную точку зрения их авторов. 

It’s My City работает в интересах городского сообщества. Если вам важно наличие такого медиа, поддержите нас донатом.