Что делать с индивидуальными домами в растущем городе? Колонка Всеволода ОрешкинаЯ живу в поселке. В самом настоящем. В таком, который принято называть частным сектором. Вы видели его, если выезжали из города на Серовский тракт через переулок Суворовский. В своих колонках я планирую поразмышлять о том, есть ли перспективы у частного сектора в городе-миллионнике.
18+

«В любой непонятной ситуации сноси частный сектор»

Что делать с индивидуальными домами в растущем городе? Колонка Всеволода Орешкина

Мнение
28 Января, 15:42
Фото: Всеволод Орешкин
Житель частного сектора, автор блога «Одноэтажный Екатеринбург»

Я живу в поселке. В самом настоящем. В таком, который принято называть частным сектором. Вы видели его, если выезжали из города на Серовский тракт через переулок Суворовский. В своих колонках я планирую поразмышлять о том, есть ли перспективы у частного сектора в городе-миллионнике.

Генплан ― наследие плановой экономики

В понедельник стало известно, что администрация города отказалась от проекта генерального плана развития Екатеринбурга до 2035 года. Осенью и зимой в ходе публичных обсуждений против него неожиданно для всех массово выступили жители частного сектора. Вообще-то все привыкли, что частный сектор живет в каком-то вечном ожидании отселения. Чем уже отмененный генплан вызвал такую волну недовольства жителей?

Обратимся к недавней истории. Для СССР, страны с плановой экономикой, генеральные планы городов были естественной и нормальной практикой. Государство отселяло целые деревни и строило на их месте микрорайоны. Оно было полноправным хозяином всей земли и осторожничало разве что с полувоенными и секретными городами-«почтовыми ящиками».

Существующая сегодня практика принятия генеральных планов во многом наследует принципы зонирования, сложившиеся в советские времена. Но при этом города и их жители находились совсем в другой правовой реальности.

Фото: Всеволод Орешкин

В любой непонятной ситуации сноси частный сектор

В советские времена этот сектор хоть и был «частным», но на деле единственным землевладельцем оставалось государство. Оно выдавало участки в аренду на 50 лет и при необходимости забирало их, выдавая взамен благоустроенное жилье. Огромные территории частного сектора в Екатеринбурге были отселены и перепрофилированы в 1960-80-е. Недавно в мои руки попала фотография «Проекта детальной планировки жилого района Уралмаш», выполненного в 1970-е годы группой архитекторов. Частный сектор вдоль улицы  Донбасской (где я живу) должен был застраиваться общественными зданиями. Этот план не был реализован, но демонстрирует суть существовавшего подхода.

Массовых протестов отселение из частного сектора не вызывало. Дома были холодные, на печном отоплении, с удобствами во дворе и общественной баней в придачу. Люди с радостью переезжали в многоквартирные дома. Именно тогда сформировалось отношение к частному сектору как к земельному банку, из которого городская власть всегда может изъять кусочек или целый квартал.

С конца 1980-х жилищное строительство в городе вошло в кризис, из которого окончательно выбралось к середине 2000-х. За это время жители частных домов наконец-то осознали, какой ценностью обладают.

Фото: Всеволод Орешкин

«Не твоя, вот ты и бесишься»

Ныне действующий генеральный план развития Екатеринбурга от 2005 года следовал советской инерции: все вокруг колхозное, все вокруг мое. Так, например, в нем мой поселок напополам делит шестиполосная дорога, справа и слева от которой стоят многоэтажные дома. Предложенный в этом году проект генплана до 2035 года во многом повторяет эту схему.

Тут мы подошли к тому, чтобы понять, откуда взялся зимний протест жителей поселков.

Принципиальное отличие ситуации в том, что генеральный план 2005 года распоряжался в частном секторе еще городской землей, а новый генеральный план ― уже частной собственностью.

В 2006 году стартовала «Дачная амнистия», которая облегчила оформление существующих построек. Бок о бок с ней прошла массовая приватизация земельных участков. 

Произошедшую метаморфозу авторы свежего генерального плана развития Екатеринбурга проигнорировали. Они упустили тот факт, что с 2005 года большинство жителей частного сектора оформили документы и являются полноправными собственниками. 

С юридической точки зрения у нас такие же права на землю и дома, как у собственников в «Карасьеозерском-2» или «Палниксе».

Фото: Всеволод Орешкин

Чем вообще плох генплан?

Со вступлением в силу генплана 2005 года рынок купли-продажи домов в частном секторе замер. Люди оказались в подвешенном состоянии: с одной стороны, участки и дома перешли в частную собственность, с другой стороны, поселок так и остался в зоне планируемого сноса. 

Когда люди говорят, что частную собственность никто не имеет права тронуть, не подозревают, сколько скрытых механизмов для этого есть у властей и застройщиков. Например, у нас в поселке примерно 200 дворов уже переведены из категории ИЖС в территорию «Многоэтажной жилой застройки». А теперь внимание — механизмов повлиять на смену категории земли у жителя нет. Ты можешь остаться на этой земле, но ее разрешенный вид использования «Многоэтажная застройка». Ты ни за что не получишь разрешение на строительство коттеджа или даже реконструкцию. Все твои инвестиции пойдут прахом. Кто знает, может следом начнется принудительное изъятие участков, используемых не по установленному властями назначению?

Фото: Всеволод Орешкин

Люди годами живут под угрозой отселения, ограничиваются пристроями и надстройками. Или вообще ничего не делают. Возник парадокс: генеральный план развития остановил развитие огромных массивов частного сектора. Но их с 2005 года никто не снес. А теперь самим жителям этого и не надо. 

Если бы власти города и застройщики приняли как факт, что частный сектор находится в частной собственности, что менять категорию земли без мнения собственников нельзя, что застройка многоэтажками здесь запрещена, то уже через пять лет мы бы увидели реновацию этой территории силами самих собственников. Для этого достаточно зафиксировать в генеральном плане до 2040 года сохранение категории Ж-2 в границах существующей малоэтажной застройки.

А тем, кто считает, что городу для развития жизненно необходимо сносить частный сектор, я советую обсудить это с жителями ветхого и аварийного жилья.

Публикации рубрики «Мнение» выражают точку зрения их авторов.

Реклама

Реклама