Промзоны выводят из депрессии

В конце февраля в Екатеринбурге прошла вторая сессия Школы главного архитектора, где команды молодых архитекторов, дизайнеров и урбанистов искали идеи развития городского пространства. Одним из ключевых проектов на ШГА стал кейс креативного кластера на бывшей территории завода им. В.В. Воровского от девелоперской компании Prinzip. По мнению экспертов, появление таких пространств напрямую связано с развитием соответствующего сегмента арендаторов, а сами кластеры позволяют «оживить» депрессивную территорию.

Старые новые лица

В августе 2016 года завершила работу первая сессия Школы главного архитектора, созданная по инициативе экс-главного архитектора (о его отставке стало известно 20 февраля. – Прим. ред.). Екатеринбурга Тимура Абдуллаева. Тогда кейсы для проекта представили пять девелоперских компаний. Во второй школе набор «поставщиков» кейсов обновился, но в обоих случаях к помощи участников школы при освоении новых территорий обратилась девелоперская компания Prinzip.

Темой кейса стал редевелопмент или перепрофилирование бывшей промышленной территории машиностроительного завода им. В.В. Воровского, расположенного недалеко от ЦПКиО. В компании планируют комплексное освоение территории, при этом часть будет отведена под жилье. «Реализация будет идти поэтапно и растянется на несколько лет. Часть площадки застраивать не будут, а сделают там креативный кластер с возможным сохранением и использованием существующих зданий и сооружений», – говорится в задании.

Саму территорию площадью 30 тысяч кв. м. будут застраивать поочередно. «Считаем, что на территории завода может быть успешно реализован проект так называемого креативного кластера – по сути объединенного под одной крышей пространства ремесленных мастерских. В городе появляется все больше творческих команд, которым не хватает помещений, дружественной им среды, поддержки единомышленников. Это может быть очень интересно и для развития экономики города», – говорит генеральный директор компании Геннадий Черных.

В компании подчеркивают, что содержание кластера, площадь объекта и срок его сдачи для участников школы не регламентировались: «Хотим увидеть и услышать предложения, их видение, новую творческую мысль». Стоит отметить, что редевелопмент промзон возлагает на застройщика дополнительные обязанности, среди которых санитарно-защитная зона, проведение дополнительных экспертиз, перевод земельного участка из одной категории в другую, проведение проекта через публичные слушания и внесение изменений в генеральный план Екатеринбурга.

Сто мероприятий в год

Участники первой команды «Впринципе» предложили сделать часть зоны вокруг креативного кластера пешеходной, а в самом кластере разместить образовательные компании, IT-компании и мейкеров. «Креативный кластер займет 17 тысяч кв. м. Мы выяснили, что наибольший интерес к такому пространству проявляют партнеры из сферы образования, IT и мейкеры. В первом корпусе на первых этажах мы предлагаем разместить шоу-румы и кафе, на втором – детские студии, офисы и кафе», – рассказала представитель команды Яна Масленникова. По ее словам, в кластере часть пространства будет отведена под коворкинг и площадки для мероприятий.

Участники второй команды назвали свой проект «Mill Meal» («мельница еда». – Прим. ред.) и предложили сосредоточиться на проведении гастрономических фестивалей. «В городе проходит много мероприятий, связанных с едой. Мы решили поставить это в центр. За аналог взяли «Даниловский рынок» в Москве. Наша концепция заключается в создании рынка нового направления – рынок, ивент-площадка, небольшие производства и общественные пространства», – рассказали участники команды. Они уточнили, что по району кластера не будут ездить автомобили, а улицы будут оснащены мобильной мебелью. Третья команда «Нормас» предложила отдать приоритет компаниям из сферы образования и IT.

Победителем кейса стала команда «За дело», предложившая создать завод-конструктор. «Это многофункциональное мобильное пространство, которое может всякий раз отвечать на новые запросы. При этом мы хотим создать контекст завода. За девять дней школы мы поговорили с реальными арендаторами, которые подтвердили свою готовность занять эту территорию. В течение первого года мы готовы заполнить 16 тысяч кв. м, привлечь 150 тысяч посетителей и провести 100 крупных мероприятий», – рассказала участница команды Полина Иванова.

Однако директор компании Prinzip Геннадий Черных уточнил, что в дальнейшем компания готова продолжить работу над проектом и с командой проекта «Mill meal». «Мы хотим воплотить нить рассуждений в реальный проект. Предлагаем каждой команде выбрать представителя и приглашаем к совместной работе. Первое собрание проведем в конце марта», – подчеркнула главный архитектор Prinzip Галина Санок.

Новая жизнь для промзоны

Идея редевелопмента промышленных территорий не нова. Согласно данным исследования ФГИК «Размах» Уральский федеральный округ – один из лидеров перепрофилирования промышленных площадок в жилье. За 2015 год доля жилой недвижимости в концепциях редевелопмента составила 32%, коммерческой недвижимости — 17%, рекреационно-культурной инфраструктуры — 15%, социальной — 12%, спортивной — 8%. Для Екатеринбурга такие объемы объясняются историческим контекстом индустриального края с большим количеством промышленных зон.

Девелоперов редевелопмент зачастую привлекает наличем земельных участков в центральной части города. При этом сами промзоны переносятся либо за черту города, либо в индустриальные парки. Чаще всего застройщик действительно обращается к возведению жилья. Например, на месте промышленной площадки «Уралобувь» компания «Первостроитель» реализовала ЖК «Университетский». УГМК приступила к строительству «Макаровского квартала» на территории бывшего Екатеринбургского мукомольного завода, а компания Prinzip занимается проектом дома на Горького, 17 на месте бывших помещений Уральского приборостроительного завода. Сейчас известно о двух проектах редевелопмента в креативное пространство: это проект «Первостроителя» по созданию творческого пространства «Фабрика», для которого найдены три инвестора и творческий кластер от компании Prinzip.

Наиболее активно промышленные площадки превращаются в подобные пространства в Москве. Одним из главных реализованных проектов столицы стал дизайн-завод Flacon, построенный на территории бывшего Хрустального завода им. Калинина. На территории «Флакона» проводятся различные мероприятия, а офисы занимает около 200 арендаторов. Здесь функционируют коворкинг, мастерские и торговые пространства. Другой пример – пространство «Арма», открывшееся на территории одноименного завода. В «Арме» работают кафе, шоурумы, службы быта, спортивные секции и даже стоматология. Среди других классических примеров переформатирования промышленных территорий чтоит назвать пространство Artplay, Винзавод, «Красный октябрь».

Бывшие промышленные объекты привлекают участников рынка из-за индустриальных планировок и архитектурных решений. «В большинстве случаев приходится проводить модернизацию коммуникаций, создавать современные системы вентиляции и пожарной безопасности. А вот высота потолков, конфигурация и размеры помещений, стены – все это, как правило, можно оставить без изменений, преобразовав в новое грамотным дизайном», – рассуждает владелец ГК «Экоофис» (реализует коммерческую недвижимость в Москве – прим. ред.) Андрей Ковалев. По его словам, сейчас наблюдается рост спроса на помещения для «активностей», поэтому конкуренция у новых объектов достаточно высокая. А окупаемость - быстрая. «Но на короткие сроки окупаемости – 7-8 лет – можно рассчитывать при реализации небольших проектов вблизи от жилых массивов, которые будут включать центры для регулярного посещения, например фитнес-или образовательные центры», – говорит Андрей Ковалев.

По мнению директора по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL и председателя экспертного совета по редевелопменту при РГУД Эвелины Ишметовой, ключевой аспект развития креативных кластеров – их арендаторы. «Чаще их даже называют «жильцами», настолько прочно они ассоциируются с территорией. Они не смогли найти для себя офисы в классических предложениях А и В класса: выше арендная ставка, меньше возможностей для креативного оформления помещения», – говорит эксперт.

По ее словам, появление таких пространств может означать оживление депрессивных территорий. «Сюда постоянно тянутся люди. В таких пространствах часто арендуют помещения различные студии, тренинг-центры, за ними появляются кафе, рестораны и бары. Жильцы нередко готовы участвовать в управлении таким объектом, но важно не упустить момент, иначе без управления кластер может стать оплотом нечистоплотных фирм или просто развалиться», – подчеркивает Эвелина Ишметова.

При этом развитие креативных кластеров напрямую связано с развитием соответствующей целевой аудитории. «Жильцы кластеров вовсе не тяготеют к душной офисной рутине, убивающей творческие порывы. Аудитория получает такое развитие именно потому, что в последние годы мы видим запрос на креатив, на запуск своего бизнеса, на выражение творчества. Этот запрос довольно часто трансформируется в стиль жизни, а не только в хобби», – полагает она.